[위 사진은 내용과 관련 없음/자료=urban114]

2014년 하반기 주택시장 전망이 밝지 않은 가운데, 규제완화라는 극약처방이 이뤄질 전망이다. 특히, 얼마전 최경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 취임사에서 DTI·LTV 완화 방안을 검토할 의사를 밝히면서 부동산시장에 기대감이 높아지고 있다. 그뿐 아니라 현재 국회에 계류 중인 ‘분양가상한제 폐지’ 및 ‘초과이익환수제 폐지’에도 시장의 기대 속에서 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 작년 ‘4.1서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책’ 이후에 다소 회복의 조짐을 보이던 부동산시장이 2014년 들어 다시 냉각되고 있다며, 불필요한 규제를 완화시켜 부동산 경기 회복에 힘써야한다고 주장한다. 하지만 일각에서는 금융관련 규제완화가 부동산 시장에 미치는 직접적인 영향이 적고, 오히려 부작용이 클 것이라 우려한다.

[자료=주택산업연구원]

매매가 1% 미만 상승 전망..하반기 주택시장 ‘흐림’

하반기 주택시장 회복을 기대하기 어렵다는 연구결과가 나왔다. 지난 7월 1일, 주택산업연구원은 ‘2014년 하반기 주택시장 전망’ 보고서에서 하반기 주택시장 회복이 어렵다며 침체 장기화를 배제할 수 없다고 밝혔다. 또한 매매가격은 1% 미만, 전세가격은 2% 내외 상승할 것으로 전망했다. 게다가 감소하였던 미분양 물량이 5월 들어 증가세로 전환되고, 매매가도 하락세로 바뀌는 현상은 구매수요 소진에 기인한다고 지적하면서 하반기 공급과잉 우려가 증대되고 있다고 주장했다. 연구소는 이 같은 전망의 배경에는 크게 두가지 배경이 있다고 설명했다. 

첫째, 거시경제 여건 측면에서, 세월호 사건 이후 위축된 소비심리 때문이다. 이는 기업영업실적 저조, 투자수요 위축과 함께 하반기 경제성장을 둔화시켜 주택수요를 위축시키는 요인으로 작용할 것으로 분석된다. 둘째, 주택산업연구원의 주택사업환경지수와 국토연구원의 주택소비심리지수 하락세이다. 이에 수급 여건 모두 악화될 가능성이 크며, 구매수요 위축 심화가 예상된다. 또한 2014년 하반기 주택시장 BSI(기업경기실사지수) 조사를 통해 수집된 설문응답을 분석한 결과, 거래량과 공급계획은 상반기 수준을 유지하는 정도가 예상된다.

한편, 2014년 하반기 거래전망 BSI(기업경기실사지수)는 전지역에서 100을 넘어서고 있어, 경기회복에 대한 기대감이 확산된 것으로 분석됐다. 이는 임대차선진화방안 보완책이 발표되고, LTV(주택담보비율), DTI(부채상환비율) 등 대출규제완화 가능성에 기인한 것으로 나타났다. 이에 연구원은 “하반기 주택거래는 기대감에도 불구하고 거시경제 여건 부진, 구매수요 위축 등으로 상반기 수준을 유지할 것으로 예상된다”라며, “시장 정상화 전환을 위해서, 국회에 상정된 규제 완화 법안의 조속한 처리와 거래 정상화를 위한 금융·조세 규제 완화 등 다양한 진작책이 절실하게 필요하다”고 강조했다.

국회, DTI·LTV 완화 및 분양가상한제폐지 등 놓고 공방

한국건설산업연구원도 DTI·LTV 완화 및 분양가상한제폐지, 초과이익환수제 폐지 등이 시장 활성화에 초점을 맞춰 개선되어야 한다고 지적했다. LTV 및 DTI 규제의 경우, 2002년과 2005년에 각각 도입된 이후 사실상 가장 중요한 부동산 정책 수단으로 자리 잡았다. 현재 DTI는 서울이 50%, 인천과 경기는 각각 60%, 지방은 제한이 없다. LTV는 은행 대출의 경우에 수도권이 50%, 지방은 60%이다. 그러나 최근 LTV규제가 60~70%까지 완화하고, DTI규제도 상향 조정될 조짐을 보이고 있다. 연구원은 DTI·LTV 규제가 완화될 경우, 소득 증빙이 어려운 자영업자나 30∼40대 젊은 계층의 주택 구입을 원활하게 하는 등 주택시장의 활성화가 기대된다고 전했다.

그러나, 일부 전문가들은 DTI·LTV 규제 완화 방안을 중단해야 된다고 의견을 모은다. 특히, 지난 15일 새정치민주연합의원들은 공동성명서를 통해 “DTI·LTV 규제 완화 추진은 가계부채 문제로 몸살을 앓고 있는 한국경제에 심각한 문제를 야기할 수 있다”라며 크게 우려했다. 또 이러한 규제완화는 매우 잘못된 처방이며 반드시 중단해야 된다고 강하게 주장했다. 이와 더불어, “LTV·DTI 규제 완화보다는, 전월세 상한제나 공공임대주택 확대 등 서민들의 어려움을 해결하기 위한 실질적 대책이 필요하다”라며 이를 위한 정부의 대책을 강력히 촉구했다. 전문가들도 “그동안 금융 규제 때문에 주택구매를 꺼려왔다고 보기 힘들다”며, “오히려 시장 참여자들이 이번 규제완화를 출구전력으로 이용할 가능성도 있다”고 꼬집었다.

[자료=미래에셋증권 리서치센터]

DTI·LTV 규제뿐만 아니라, 분양가상한제 및 초과이익환수제 폐지안도 여야간 공방 속에서 국회에 표류하고 있다. 분양가상한제의 경우, 2005년, 부동산시장의 과열을 방지하기 위한 목적으로 공공 택지에 도입된 제도이다. 2007년에는 민간 택지로 확대되었으며, 2008년을 전후한 글로벌 금융 위기에 따른 국내 부동산 경기의 지속적인 침체에도 여전히 유지되고 있다. 그러나 현재 분양시장은 주택보급률 100% 상회하고, 수요자 우위로 전환되었으며, 미분양을 우려한 분양가 인하로 그 기능과 의미는 이미 상실된 상태라 해도 과언이 아니다. 또한, 실무상 분양가심의위원회 적정성 심의 과정 등에 따른 사업 추진 기간만 연장되는 등 부작용이 적지 않다.

정부 및 여당 측은 원칙적 폐지·투기 과열 지역에 제한적 실시, 또는 공공 택지에만 적용 등 탄력적 운영 방안을 제시하고 있다. 하지만 야당 측에서는 이를 반대하고 있어, 국회 법안 통과가 미지수이다. 초과이익환수제는 2006년 재건축 사업으로 발생하는 개발 이익을 사회적으로 환수하고 이를 적정 배분하기 위해 도입됐다. 그러나 2012년 12월부터 2014년 말까지 관리 처분 계획의 인가를 신청하는 재건축 사업에 대해 초과 이익 부담금을 면제하고 있어 사실상 실효성을 상실했다는 평가다.

전문가들은 글로벌 금융 위기 이후 부동산 경기 침체의 지속으로 오히려 재건축시장의 정상화가 더 시급한 실정이라며, 규제 완화 차원의 노력이 필요하다고 지적한다. 또한 하반기 부동산 시장에 대한 해답을 정치권과 국회에서 찾아야하는 현실이 답답하다며, 하루빨리 시장의 불확실성과 정책 불신을 없애야 한다고 목소리 높인다. 한국감정원에 따르면 7월 들어서 전국 아파트 가격이 소복 상승세를 보이고 있고, 서울역시 보합세로 안정권에 접어들고 있다. 매매시장의 상승세가 하반기에도 계속되려면 규제완화 및 임대과세 등의 논란이 실효성 있는 방향으로 결정되어야 하겠다.