불과 10년 전까지만 해도 60대 이후가 되면 주택은 노후의 일시적인 삶을 보내는 공간이며 그나마 60대 중반 이후가 되면 거주 주택이나 부동산을 처분하고 자녀와 함께 혹은 노인관련 시설 등에서 노후를 보내는 것이 일반적인 것으로 여겨져왔다. 그러나 수명이 연장되고 고령자들의 비중이 급격히 증가하면서 60대 이후에도 주택은 ‘거주공간’이라는 일상적 ‘주공간’의 의미뿐만 아니라 ‘즐기는 공간’, ‘독립적인 생활이나 취미활동을 할 수 있는 작업의 공간’ 등 다양한 기능을 하는 공간으로 새롭게 조명 받고 있다.

 
이러한 현상은 대부분 50대 후반부터는 주택소비에 소극적이던 가구들이 노후의 안정적인 주거를 위해 주택의 개보수나 성능향상 및 교체 등 적극적인 소비계층으로 전환될 가능성이 있음을 말해준다. 그러나 노후생활자금이 충분하지 않고, 연금 등 사회보장제도들의 혜택이 충분히 갖추어지지 않을 경우 늘어난 수명만큼의 생활비 충당을 위해 주요자산인 주택을 줄이거나 처분, 유동화시킬 수밖에 없는 요인이 더 늘어날 것이라는 예측이다. 소득이 없는 고령자들이 주택 개보수 및 성능향상을 위한 자금조달이 어려워지면서 주택노후화 등에 따라 노인가구들의 주거의 질은 낮아지고 지역사회나 정부의 부담은 계속 커질 것이라는 우려의 목소리도 높다.

 
이러한 중요성에도 불구하고 고령화시대의 주거문제에 대한 우리나라 정책적 고려나 대응은 매우 초기단계에 머무르고 있는 실정이다. 정책의 내용 역시 노인전용주택 혹은 노인임대주택 등의 필요성을 제기하는 수준으로, 고령자들의 보편적인 주거나 이들이 거주하는 주택의 문제를 다루는 부분까지는 확장되지 못하고 있는 실정이다.

고령사회의 주거와 주택문제

고령화사회가 도래함에 따라 예상되는 우리나라에서의 주거 및 주택문제는 다른 세 가지를 꼽을 수 있다. 첫째, 인구의 고령화만큼 주택의 노후화가 빠르게 진전될 것이다. 특히, 우리나라는 주택공급이 단기간 내 ‘아파트’의 형태로 이루어졌기 때문에 노후화 역시 집단적으로 발생하게 된다. 따라서 다른 국가들의 주택노후화에 따른 문제보다는 그 심각성이 훨씬 더 집중적으로 발생할 가능성이 높다.

[유형별, 경과연수별 주택수 및 비중(2010년 기준)/자료=통계청]

 
위 표에 따르면, 2010년 우리나라의 총 주택재고는 약 1,388만 호이며, 이 중 30년이 경과된 주택수는 9.7%에 불과하다. 그러나 향후 10년 안에 준공된 지 30년 가까이 되는 주택수는 약 500만 호 정도로 늘어날 전망이며, 전체 주택재고의 30% 이상을 차지할 것으로 예상된다. 문제는 아직까지는 30년 이상 된 주택(약 135만 호)의 86%가 단독주택이나 앞으로는 절반 이상이 아파트가 될 것이라는 점이다. 지금의 추세라면 2015년 이후부터 우리나라는 가구수 증가보다 노후주택수(30년 이상 경과)의 증가규모가 더욱 커질 전망인데 이렇게 되면 주택공급시장의 구성은 신축 주택의 신설보다는 기존 주택의 성능향상이나 개보수 비중이 더욱 높아지게 될 것이다. 그런데 주택을 보유하고 있는 가구주의 연령이 고령화되고 있는 것이다. 두 번째는 노후주택에 적절한 투자가 수반되지 않으면서 노후 재고주택의 거래가 감소할 것이다. 이렇게 되면 고령자들의 주거수준이 하락함은 물론 주택처분이 어려워지면서 고령가구들의 자산 현금화 및 유동화에 어려움이 커지게 된다. 결국 이는 노인가구들의 소비부진으로 이어질 가능성이 높다. 셋째, 자가보유 노인가구들은 주택처분 및 현금화(수익화)에 대한 수요가 커질 것이다. 은퇴로 인해 안정적인 근로소득은 감소하는 반면, 노후자금에 대한 수요는 증가함에 따라 가계자산의 상당 부분을 차지하는 보유주택을 처분 및 현금화하려는 수요가 높을 수밖에 없기 때문이다.

[1인 가구의 연령별 점유형태/자료=통계청]

다음의 표와 같이 1인 가구의 연령별 주택점유형태를 살펴보면, 고령의 1인 가구일수록 주택을 보유하고 있는 비율이 높은 것을 알 수 있다. 이들이 보유한 주택을 원활하게 처불하지 못하게 되면 주거소비 수준을 조절할 수 없게 된다. 결국 처분수요는 현금수익을 얻으려고 하는 욕구증대로 전환될 것이다. 이러한 수요를 반영하여 시행하고 있는 것이 바로 주택연금이다.

정책과제: 사장기능의 활용방안을 중심으로

▲ 도심 내 지불가능한 주택공급의 확대 

1인 가구의 증가 등을 감안해 기존의 대형주택을 소형주택으로 분할하는 방식으로 도심에서의 추가 주택을 확보하는 방안이 활성화되어야 한다. 이외에도 용도전환이 필요한 공공시설이나 용도 복합화를 통해 기존 도심의 주택지의 성능향상 및 주거환경을 개선하면서 동시에 도심에서 추가로 신축 주택을 공급할 수 있는 방안을 모색하는 일은 향후 주택공급정책의 중요한 과제가 될 것이다. 아울러 주택의 성능향상을 위한 다양한 활동에 대한 금융 및 세제지원은 지금보다 훨씬 다양화되고 혜택도 확대되어야 할 것이다.

▲ 고령자를 감안한 자력적 주택재정비 사업의 지원

자력적으로 주택의 성능향상이나 재정비가 가능한 계층(혹은 지역)에 대해서는 기존의 재정비 사업을 지원함으로써 주택의 성능향상을 촉진시킬 필요가 있다. 한편, 자력적 주택정비 사업일지라도 전면 철거방식의 재정비 사업에 대해서는 좀 더 다양한 금융상품의 개발과 지원이 필요하다. 또한 일정한 근로소득이 없는 고령의 조합원들에 한해 재건축 후 신축 주택에 거주하는 조건으로 주택의 소유권을 매각하는 방식도 검토가 요구된다.

▲ 주택자산의 유동화 지원

재고주택의 유통을 원활하게 하기 위해서는 주택의 성능향상 및 가치증진에 대한 자금투자가 필요하며, 고령가구가 보유한 노후주택의 처분을 직접적으로 지원하는 방안도 검토되어야 한다. 일본의 마이홈 제도나 서브리스 등의 아이디어를 차용한 한국식 임대주택 활성화에도 힘써야 할 것이다.