[건축물 저층부 및 전면공간/자료=건축도시공간연구소]

건축물 전면공간의 제도는 공간이용 특성 차이를 고려한 변화의 필요성이 대두되고 있는 실정이다.

▲상업용도 건축물 고유의 계획적 특성

상업용도 건축물은 필연적으로 매매, 식음, 전시, 광고를 위한 공간, 특히 고객과 만나는 공간을 필요로 하기 때문에 고유의 계획적 특성을 갖는다. 상업용도 건축물의 전면공간은 소비자에게 시각적·공간적으로 노출되는 부분으로서 상업 행위에 수반되는 필수적인 활동들이 일어나는 공간이다. 공공공간과 접하고 건물로의 출입이 이루어지는 건축물 전면 공간은 외부에 노출되어 이용자들의 관심을 유발하는 요인으로 작용하는데 상업 건축물에서 출입부 공간은 특별하며 사람들의 출입을 유도하는 방식으로 계획된다.

▲건축유형별 특성을 고려한 제도 차별화 움직임

현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 용도지역별 행위제한에 차이를 두는 항목은 입지가능 용도와 건축물 규모(용적률,건폐율,높이)가 주를 이룬다. 그 외에 대지에 건축물이 입지할 때 관계되는 건축선, 공지, 도로와의 관계 등은 「건축법」에서 규정하며 일부 조항을 제외하면 모든 지역에 일률적으로 적용된다. 이와 달리 뉴욕시의 용도지역은 지속적으로 세분화되고 있는데, 점차 세부 용도를 고려해서 지침이 구체화되는 경향을 보인다. 뉴욕시에는 용도지역별로 전면공지, 측면공지, 후면공지, 건물외벽높이, 높이, 주차대수 등에 대해 구체적인 지침을 적용하고 있다. 이와 같이 건축유형별 특성을 고려한 제도 차별화의 움직임을 보이고 있다.

[신사동 가로수길과 홍대앞 카페거리/자료=건축도시공간연구소]

일반주거지역은 점차 상업화되고 있는 추세이며 이는 하나의 요인보다는 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과이다. 우선, 홍대앞 주거지 상업화 과정을 ‘문화주도적 젠트리피케이션’으로 설명하면서 2000년대 이후 문화 관련 사업체수 변수가 사업체수 증가에 영향을 끼쳤다고 보고 있다. 패션 업종 밀집 지역으로 변화한 신사동 가로수길은 상업화 초기에는 갤러리 밀집지역으로 성장했으며, 명소로 부상하고 있는 연남동은 창조인력이 유입되면서 상업화가 가속화되고 있다. 또한 간선도로변에 업무 및 상업시설이 입지하면서 배후 지역으로 상업화된 경우로서 역세권과 인접한 경우가 많다. 대학가 역시 일반주거지역 상업화에 영향을 끼치는 주요 요인으로서 지역에 대한 관리를 위해 ‘환경정비형 지구단위계획’ 논의가 있었을 정도로 용도 혼재가 만연해 있는 지역이다. 시장가로에는 토지구획정리사업에서 대상지 일부를 시장 용도로 배분하는 경우가 있었고, 이들 필지에 대규모 시장 건물이 입지하게 되어 이를 중심으로 주변에 가로시장이 형성되었다고 추측한다. 이러한 경우 외에도 토지구획정리사업 내 폭 8~12미터의 국지도로변에는 근린생활시설이 밀집하면서 시장가로가 형성되는 경우가 다수 나타난다.