앞으로 최소 2가구 이상의 단독·다세대 소유주가 용적률, 인센티브 등 각종 혜택을 받아 소규모로 재건축하는 것이 가능해진다. 아울러 200가구 미만의 소규모 공동주택 재건축은 주민 20명 이상의 동의만 있으면 별도의 조합을 설립하지 않아도 사업을 추진할 수 있게 된다. 국토교통부 등에 따르면 지난 20일 「빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법(소규모 정비법)」 제정안이 국회 본회의를 통과했다. 지난해 국회 국토교통위원회가 의결한 이 법안은 법제사법위원회 재논의를 거친 끝에 이날 국회 문턱을 넘었다. 이에 따라 내년 2월쯤 관련법이 시행될 예정이다. 

소규모 정비법은 노후 주택과 빈집에 대한 고민의 결과물이다. 지난해 통계청이 발표한 인구주택총조사에 따르면 2015년 11월 기준으로 전국에 있는 준공 20년이 넘은 노후 주택은 716만 4,000가구로 전체 주택의 43.8%를 차지한다. 이런 노후 주택의 대부분은 경기도와 서울, 부산의 구도심에 몰려 있다. 특히 노후 주택의 절반 이상(52.8%)은 단독·다가구·다세대주택이다. 또한 사람이 살지 않는 빈집은 106만 9,000가구로 집계됐다. 전체 주택의 6.5% 정도다. 빈집이 100만 가구를 넘어선 것은 이번이 처음이다. 한국국토정보공사(LX)는 우리나라의 빈집 수가 2030년 128만 가구(5.1%), 2050년에는 302만 가구(10.1%)로 늘어날 것으로 전망했다. 

자율주택정비사업 도시재생 한 축으로…

소규모 정비법은 노후 주택이나 빈집이 몰려 있는 단독주택지 주민들이 쉽게 주거환경을 개선하고 이 과정에서 도심 내 임대주택 물량을 늘리는 것을 목표로 한다. 현재 국회 본회의를 통과한 소규모 정비법은 △자율주택정비사업 △가로주택정비사업 △소규모 재건축 등 세 가지로 나뉜다. 이 가운데 자율주택정비사업은 이번에 처음 만들어진 개념으로, 토지등소유자 2명만 모여도 자율 정비를 할 수 있도록 했다.

[소규모 정비사업 유형/자료=국토부] 

자율주택정비사업은 단독·다세대 주택을 대상으로 하며, 단독·다세대 소유주 2가구 이상이 모여 자율적으로 개량 혹은 정비사업을 할 수 있다. 주민합의체로 대표를 선임하고 주민 합의서를 작성하거나 간이사업시행계획서만 제출하면 사업을 시작할 수 있다. 자율주택정비사업은 2~3인의 집주인이 동의해 최소 단위로 재건축을 추진할 수 있도록 한 제도로 지역맞춤형 개발을 통한 도시재생을 가능하게 할 것으로 기대되고 있다. 전문가들은 자율정비주택사업은 도시정비사업의 현실적인 대안이 될 수 있고 중소형 건설업체에 새로운 먹거리가 될 수 있다고 전망했다.

소규모 재건축은 아파트와 연립·다세대주택 등 공동주택단지 가운데 200가구 미만이면서 대지면적이 1만㎡ 미만인 곳이 대상이다. 특징은 주민 20명 이상의 동의만 있으면 별도로 조합을 설립하지 않아도 주민협의체로 사업을 추진할 수 있다는 점이다. 이렇게 되면 공동주택 재건축의 경우 사업 추진 기간이 평균 9년에서 7년으로 2년 이상 줄어들 것으로 보고 있다. 현재 전국에서 52개 단지가 소규모 재건축을 추진 중이다.

[강동구 천호동 동도연립 착공 전 전경/자료=서울시]

이런 가운데 현재 미니 재건축의 한 유형인 가로주택정비사업은 이번 소규모 정비법에 정식으로 포함되면서 앞으로 더욱 활성화될 것으로 기대된다. 서울시는 추가로 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도 개선에 나선다는 계획이다. 최근 서울시와 강동구청에 따르면 강동구 천호동의 동도연립 41가구를 지하 1층~지상 7층, 1개 동, 96가구로 재건축하는 가로주택정비사업이 지난해 11월 착공에 들어가 올해 말 완공될 예정이다. 천호동 동도연립은 지난 2014년 10월 전국 최초로 가로주택정비사업 조합이 설립된 중랑구 면목동의 우성주택 외 4필지에 이어 2015년 9월 두 번째로 조합이 설립됐다. 우성주택 조합이 시공사 변경으로 사업이 지연된 사이 동도연립은 사업이 순항하면서 사업이 완료될 경우 전국 1호 가로주택정비사업으로 기록된다.

[가로주택정비사업의 개념/자료=서울시]

가로주택정비사업은 도로와 접한 소규모 주택가를 블록 단위로 정비하는 ‘미니 재건축’ 사업으로 지난 2012년 도입됐다. 사업 기간이 2~3년으로 비교적 짧고, 건축규제 완화 혜택을 받을 수 있어 환경이 열악한 구도심의 정비사업 대안으로 주목받았다. 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 가로주택정비사업은 기존의 도로나 기반시설을 그대로 유지하면서 주택을 최대 7층까지 신축할 수 있다. 정비계획 수립, 정비구역 지정 등의 절차를 거치지 않아 재건축·재개발에 비해 사업 진행 속도가 빠른 것이 장점이다.

현행법을 보면 가로주택정비사업 요건으로 △광장·공원·하천·공용주차장 등 도시계획시설 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 이하 가로구역 △단독주택 10가구 또는 공동주택 20가구 이상 △해당 구역 내 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상 등으로 규정돼 있다. 아울러 미분양 주택 매입, 공사비 융자, 주택도시보증공사(HUG) 대출보증 지원 등 여러 혜택이 제공되는 것이 특징이다.

[서울 가로주택정비사업 조합 현황/자료=서울시] 

가로주택정비사업은 앞으로 더욱 활성화될 것으로 보인다. 서울시에 따르면 조합설립 인가를 받은 가로주택정비사업 조합은 동도연립·우성주택을 포함해 11개다. 이런 가운데 최근에는 한국토지주택공사(LH)도 가로주택정비사업에 본격적으로 참여하며 발을 들여놓은 상태다. 서울주택도시공사(SH)도 지난해 6월 특정 지역의 사업성을 분석하는 프로그램을 개발해 추정분담금 등 사업조건 분석 서비스를 제공하고 있다. 

용적률 및 사업 절차 간소화 등 각종 혜택 제공

소규모 정비사업의 활성화를 위한 각종 지원도 이뤄진다. 국토부는 법이 통과됨에 따라 각종 인센티브 등을 담은 시행령 및 시행규칙을 마련한다는 계획이다. 우선 사업 절차가 간소화된다. 소규모 정비사업은 재건축·재개발 단계 중 초기 단계인 정비예정구역 지정, 정비구역 지정, 추진위원회 구성 등 3단계를 건너뛰고 바로 조합설립이 가능해 빠르게 사업을 추진할 수 있는 것이 장점이다. 사업시행계획에 관리처분계획을 통합하고 건축·도시 계획을 통합 심의함으로써 착공 전까지 사업 단계가 3단계(조합→통합심의→사업시행계획 인가)로 줄어든다.

건축 특례도 제공한다. 대지의 조경이나 건폐율, 대지 안의 공지 기준, 건축물의 높이 제한 등의 규제가 완화된다. 부지 인근에 노상·노외주차장 사용권을 확보할 경우 주차장 설치기준에 인센티브를 제공하고, 공동이용시설·주민공동시설의 용적률 혜택도 준다. 지자체가 자체적으로 소규모 재건축 사업에 대해 용적률 인센티브 혜택을 주는 것 또한 가능해진다. 현재 서울시 등 지자체들은 특례법이 국회에서 통과됨에 따라 자율주택정비사업 활성화 등을 위해 용적률을 약 20% 상향시키는 것을 검토 중인 것으로 알려졌다.

진희선 서울시 도시재생본부장은 “가로주택정비사업이 하나의 도시재생사업 모델로 자리 잡아가고 있다”고 평가하면서 “주민들의 의견을 바탕으로 추가적인 제도 개선도 검토할 것”이라고 말했다. 국토부 관계자는 “소규모 정비사업은 획일적인 재개발·재건축 사업의 대안 역할을 해줄 것”이라며 “노후화된 주거지 정비나 빠른 사업 추진을 통한 미니 도시재생이 활성화되길 기대한다”고 설명했다.