최근 인구의 고령화, 가구구성의 변화 등 주택시장 패러다임 변화에 따라 기존 주택유지 및 관리 사업에 대한 관심이 증가하는 추세이다. 정부에서도 임대주택시장을 활성화하고 질적 향상을 꾀하고자 여러 방안을 모색하고 있다. 그 중에 눈여겨 볼만한 정책으로 내달 시행될 ‘주택임대관리업‘이 있다. 현재 국내 임대시장은 개인거래 중심으로 이뤄지고 있지만, 앞으로 임대수요 증가와 노후주거시설 관리의 필요성이 부각될 것으로 보인다. 이에 부동산 업계에서도 장기화된 경기불황을 극복할 수 있는 새로운 대안으로 ’주택임대관리업‘에 관심을 보이고 있다.

임대주택 전문 서비스를 제공하는 ‘주택임대관리업’ 도입

오는 2월 7일이면 주택임대관리업이 시행될 계획이다. 주택임대관리업은 지난해 4.1주택종합대책 중 하나로 6월에 국회 본회의를 통과하고 8월에 공포됐다. 이에 임대를 목적으로 하는 주택에 대한 시설물 관리, 임차료 징수 등 종합적인 서비스를 주택임대관리업체에서 제공받을 수 있게 됐다. 일정 규모 이상으로 주택임대관리업을 하려는 자는 시·군·구청장에게 등록하고, 지자체는 운영의 건전성을 감독하게 된다. 구체적으로 주택임대관리업의 유형은 ‘자기관리형’과 ‘위탁관리형’ 두가지로 나누어 시행된다.

[자료=KB금융지주경영연구소]

자기관리형 주택임대관리업은 관리업자가 집주인에게 약정된 수익을 주고 공실, 체납의 위험을 떠안는 유형이다. 300호 이상을 관리할 경우 의무등록 해야 하며, 등록요건으로는 자본금 5억원, 전문인력(변호사, 법무사, 세무사, 주택관리사 등) 3명이다. 또한, 자기관리형 주택임대관리업은 임대인·임차인의 재산권을 보호할 수 있도록 보증상품에 가입해야 한다. 주택임대관리업자가 약정한 임대료를 지급하지 않는 등 계약을 이행하지 못할 경우, 임대인의 손해를 보전하기 위한 보증과 임차인이 지급한 임대보증금에 대한 반환의무를 이행하지 못할 경우 보증회사가 보증금을 반환하는 보증상품에도 가입해야 한다.

위탁관리형 주택임대관리업은 주택임대관리회사가 임대리스크를 부담하지 않고, 매월 실제 임대료의 일정비율만을 수령하는 것이다. 1,000호 이상으로 사업을 할 경우 의무 등록해야 하고, 자본금 2억원, 전문인력(변호사, 법무사, 세무사, 주택관리사 등) 2명을 보유해야 한다. 위탁관리형은 자기관리형과 달리 임대리스크를 부담하지 않기 때문에 별도의 보증상품규정은 없다. 이 밖에 개정된 주택법에는 주택임대관리업의 등록과 등록말소 등 행정처분 기준이 마련됐으며, 위반행위에 대한 과태료 부과기준도 포함됐다.

국토교통부는 주택임대관리업이 도입됨에 따라, 시중의 여유자금을 전·월세 시장으로 끌어올 수 있을 것이라고 기대한다. 높은 임대수익을 얻으려는 개인이나 기업의 투자가 이뤄질 수 있고, 이를 통해서 임대주택의 공급이 증가해 전·월세 난에도 도움이 될 것이라는 판단이다. 임대주택을 대신 관리해주는 주택임대관리업이 국내에서는 낯설지만 외국에서는 이미 보편화된 제도이다. 일본은 민간임대주택 전체 중 약 45%(약 610만호)를 기업형 임대관리업체가 관리한다. 2012년 기준으로 약 2,341개의 주택임대관리업체가 등록돼 있으며, 건설회사가 기존 사업의 인프라 활용측면에서 임대관리 시장에 진출한 것으로 나타났다. 이같은 기업형 주택임대관리회사가 국내에도 본격적으로 출범될 전망이다.

[자료=국토교통부]

갈길 먼 주택임대관리업, “우려 섞인 기대”

KB경영연구소에 따르면, 2013년 7월 기준 기업형 주택임대관리업체는 4개 업체로, 우리레오PMC㈜, ㈜KD리빙, 플러스엠파트너스, 한국부동산관리㈜이다. 이들 대부분이 기존 대기업의 자회사 또는 손자회사이다. 이에 임대관리 운영에 노하우를 보유하고 있는 일본 기업 및 국내 전문기업과 전략적 제휴를 체결하는 방식으로 진출한 것으로 나타났다. 이외에도 현재 국내 대형건설사들이 주택시장의 새로운 대안으로 주택임대관리업에 주목하고 있다. 건설업계에 따르면 대우건설, 한화건설 등 대형건설사들도 시장 진출을 고려중이다. 전문가들은 국내 임대시장도 장기적으로 전체 임대주택의 70~80%를 기업형 주택임대관리업체가 관리하고 있는 일본의 영향을 많이 받을 것으로 보고 있다.

주택임대관리업에 가장 발 빠르게 움직이는 곳은 분양대행사들이다. 분양대행사들도 관련 자회사를 설립, 시장진출을 준비하고 있다. 업계에 따르면 5~6개 분양대행사들이 사업에 진출하기 위해 준비를 하고 있는 것으로 알려졌다. 분양대행사들은 주택임대관리 뿐만 아니라 단지내 커뮤니티시설, 도시형생활주택 등 연관 분야로의 진출도 고려하고 있다. 또한, 전문가들은 주택임대관리업의 가장 큰 수혜자는 공인중개사라는 견해다. 주택임대관리업의 등록기준에 해당하는 전문인력 중 주택관리사의 경우, 대부분이 공인중개사 자격증을 중복으로 소유하고 있어 공인중개사가 주택임대관리업의 주 전문인력이 될 것이라 전망한다.

[자료=국토교통부] 

하지만, 주택임대관리업 도입에 가야할 길이 멀다고 보는 시선이 대부분이다. 아직 임대시장이 성숙하지 않아 전문업체에 임대관리를 맡기려는 임대인이 많이 않을 것이라 지적한다. 특히, 국내 임대시장에서 월세비중이 빠르게 증가하고는 있지만, 아직 전세 비중이 50%를 넘는다. 주택임대관리업이 성공하기 위해서는 매달 수익이 나는 월세시장이 커져야 하는데, 단기간에 월세로 전환되기는 힘들다고 지적한다. 이에 현재 임대관리 대상물량이 크게 늘어나기 어렵다는 것이다.

임대인 입장에서는 세금문제가 가장 큰 변수로 떠오르고 있다. 주택임대관리업자에게 위탁 하면서 임대소득이 노출되기 때문에 수수료외의 부가세까지 부담하게 된다. 때문에 대부분 집주인들은 소득이 드러나게 되는 주택임대관리업체에 집을 맡기지 않을 가망성이 높다. 일각에서는 지금도 주택임대관리 시장이 있는데 제도 시행으로 오히려 혼란이 가중될 수 도 있다고 우려한다. 예를 들어 관리업체가 의무등록을 피하기 위해 300가구 중 299가구는 자기관리형으로 하고, 나머지 1실은 위탁관리형으로 돌릴 수 있다는 것이다. 업계는 주택임대관리업 제도 정착을 위해서 임대소득 공개에 따른 세제혜택 및 인센티브 제도가 필수라는 의견이다. 이와 관련해 국토부는 주택임대관리업 등록상황 등을 고려, 관련 세제 개정에 대해 세제당국과 협의할 계획을 밝혔지만 도입 여부는 미지수다.

작년 전월세 총 거래량은 137만 3천건으로 전년대비 3.7% 증가 했다. 지역별로도 수도권과 지방 도부 3%대의 증가율을 보이고 있다. 향후 전월세시장은 더욱 커질 것으로 전망되 주택임대관리업을 바라보는 기대의 목소리가 크다. 다만, 국내에서 주택임대관리업이 아직은 걸음마 단계이고 시장규모를 가능하기 어려워 섣불리 낙관하기는 힘들다. 임대시장 양성화 및 세대혜택 등 선행되어야할 과제도 많다. 이에 곧 시행될 주택임대관리업이 국내 임대시장에서 어떤 영향을 미칠지 관심있게 지켜볼 필요가 있다.