[위 사진은 내용과 관련 없음/자료=국토교통부]

전국의 모든 토지는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 나뉘며, 이들 지역은 각각 허용되는 행위의 종류와 건축물의 용적률 및 건폐율을 규제받고 있다. 토지규제와 관련된 많은 법들이 있으나 대표적으로 ‘국토의계획및이용에관한법률’, ‘수도권정비계획법’, ‘농지법’ 등을 들 수 있다. 일반적인 토지이용규제와 마찬가지로 우리나라의 토지이용규제도 토지가격을 상대적으로 하락시켜 토지소유자들의 재산권을 침해한다는 평가를 받고 있다.

특히, 국토계획법에 따른 ‘토지거래허가제’는 기업의 투자활동 및 개인의 재산권을 침해한다. 전문가들은 ‘토지거래허가제’가 계약자유의 원칙에 따라서 이루어지는 토지의 자유로운 거래에 대해 중대한 제한을 가한다고 지적한다. 또한 시장경제의 원리와 배치되며 헌법상 보장된 재산권의 침해뿐만 아니라 거주이전의 자유를 침해할 수 있다고 강조한다. 이처럼 토지규제는 토지의 가치를 저평가시키는 요인이 되기도 한다. 이에 연이은 개발사업의 무산·지연 등으로 지가불안요소가 늘어나고 있는 상황에서 토지규제에 대한 새로운 시각이 필요한 시점이다.

토지거래허가구역이란

토지거래허가구역(이하 허가구역)은 1979년 처음 도입됐다. 1970년대 후반 경제성장 및 외화유입 등에 따른 지가급등에 대응하기 위한 방안이었다. 이에 특정 지역의 투기방지와 땅값 안정을 위해 정부와 지자체가 설정할 수 있다. 허가구역에 포함되면, 시·군·구청장의 허가를 받고 거래를 해야 한다. 해당 토지는 실수요자만이 살 수 있고, 일정 규모이상 토지를 매입할 수 없다. 이에 △도시지역 내에서는 주거지역 180㎡, 상업지역 200㎡, 공업지역 660㎡, 녹지지역 100㎡ 초과할 경우 △도시지역 이외는 250㎡, 농지는 500㎡, 임야는 1000㎡ 초과하는 토지를 구입할 경우에 해당한다. 이를 위반하면 2년 이하의 징역 또는 계약 토지거래가격의 30% 이하를 벌금으로 물어야 한다.

또한 실수요자는 허가를 받을 당시 그 목적을 명확히 밝히고, 허가를 받은 후에는 신고한 목적대로만 사용할 수 있다. 예컨대 농업용 토지는 2년, 임·축산업은 3년, 개발사업용은 4년, 기타 용도는 5년간 허가 받은 용도로만 쓸 수 있다. 만약 신고하지 않으면 2년 이하 징역 또는 계약 당시 해당 토지거래가격 30% 이하 금액을 벌금으로 낸다. 또 신고 목적대로 사용하지 않으면 이행명령(3개월)이 떨어진다. 실행하지 않으면 토지 취득가액 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과한다. 아울러, 토지 매입에 사용하는 금액 출처도 신고할 때 밝혀야 한다.

[자료=국토교통부]

최초 지정구역은 1985년 대덕연구단지 일원(27.8㎢)이다. 이후 금융실명제가 실시되면서 국토의 93.8%를 허가구역으로 지정됐다. 그러나 1998년, IMF외환위기에 따른 지가 급락(-13.60%) 및 경기 침체가 이어지자 허가구역을 전면 해제했다가, 그해 11월, 정부는 신도시, 행정중심복합도시, 혁신도시 등 대규모 개발사업 추진으로 전국 개발제한구역 5,397㎢를 허가구역으로 지정했으며 계속 확대했다. 2008년 이후에는 지가 안정세가 계속되면서 허가구역을 지속적으로 해제하는 추세이다. 특히 지구지정 후 보상이 착수되지 않은 국책사업지와 장기간 소유자의 개발행위가 제한됐거나 향후 사업 추진이 불투명한 지자체 개발사업 예정지를 중점 해제하고 있다.

금융위기 이후 토지거래허가구역 1만7,096㎢ 해제

지난 2월 6일, 국토교통부는 토지거래허가구역 287.228㎢를 해제했다. 이번에 해제된 면적은 기존허가구역 482.371㎢의 59.5%에 해당하며, 이에 따라 남은 허가구역은 우리나라 국토면적(100,188㎢)의 0.5%에서 0.2%로 줄어들게 됐다. 특히 이번 해제대상에는 장기간 사업이 지연된 국책사업지와 사업추진이 불투명한 지자체 개발사업지가 포함됐다. 해제 대상 주요 개발사업지로는 경제자유구역에 황해경자구역 포승지구를 포함한 3개지구, 보금자리 11개지구, 지자체 사업지 4개지구가 해제됐다. 지역별로는 경기도 98.685㎢, 인천광역시 92.74㎢, 부산광역시 46.642㎢를 중심으로 대폭 해제됐다. 또한 대구광역시(3.59㎢), 광주광역시(23.82㎢), 울산광역시(1.2㎢), 경상남도(7.39㎢)는 이번 조치에 따라 국토부 지정 허가구역이 전부 해제됐다.

4.1 부동산 대책 후속조치로 전국 토지거래허가구역의 56.1%인 총 616,319㎢이 해제되었고, 이번에 추가로 해제된 것이다. 국토부에 따르면, 2009년부터 올해까지 해제된 허가구역은 총 1만7,096㎢에 달한다. 2009년 1월에는 금융위기 이후 규제완화 차원에서 행정중심복합도시와 김포·파주신도시 등 가장 많은 1만224㎢의 허가구역이 해제됐다. 2010년 12월(2408㎢)과 2011년 5월(2154㎢), 2012년 1월(1244㎢)에도 대규모 허가구역 해제가 이뤄졌다. 전체 해제구역 중 경제자유구역은 5.67㎢, 보금자리 20.76㎢ 지자체 개발사업지는 3.21㎢가량으로 전체 10%가량을 차지한다. 국토부는 보상 완료가 이뤄지지 않았어도 보상가에 추가 정부 지출은 없으며, 해제 이후에도 보금자리사업은 관계없이 진행될 것이라고 전했다.

[자료=국토교통부]

정부의 이러한 조치는 2008년 세계금융위기 이후 연간 1% 내외로소비자물가지수(CPI) 상승률 보다 낮은 안정세가 지속되면서, 개발사업자(LH, 지자체 등)의 재무여건 악화 등으로 각종 개발사업이 계획대로 추진되지 못한 경우가 많아졌기 때문이다. 특히, 허가구역으로 지정된 개발사업지 토지를 소유한 주민들의 재산권 행사가 제한되어 어려움이 가중됐다. 이에 허가구역에서 해제된 지역은 지자체의 허가 없이 자유롭게 토지를 사고팔 수 있으며, 토지구입 자금의 출처를 밝히지 않아도 되고 토지의 용도대로 사용하는지 당국의 감독도 받지 않는다.

한편, 작년 12월에는 정부가 2013년 토지이용규제평가를 통해 42건의 토지이용규제 개선과제도 확정했다. 토지이용규제평가는 ‘토지이용규제 기본법’에 따라 국토교통부와 관련 중앙부처가 합동으로 321개의 모든 토지이용 관련 지역·지구를 평가하는 것으로서, 이를 통해 불필요한 규제를 없애고 복잡한 절차를 줄이고자 한다. 이번 평가결과, 용어 및 개념의 명확화, 행위제한 내용의 명확화, 지역·지구 등의 지정·변경·해제 기준의 명확화, 절차의 합리성 및 기본법 적용을 받는 대상 개선 등 5개 분야 42건의 과제가 선별됐다.

이번에는 무엇보다 ‘규제하는 공무원의 입장’이 아니라 ‘규제받는 국민의 입장’에서 평가가 진행돼, 국민이 규제완화를 실제로 체감할 수 있는 개선과제를 발굴했다는 점에서 눈길을 끈다. 정부는 이번에 결정된 제도개선 과제를 소관부처에 통보하여 이행계획을 마련토록 하고, 정기적인 이행실태 점검을 통해 원활한 제도개선을 추진해 나갈 계획을 밝혔다. 이에 앞으로도 실질적인 토지이용규제 평가를 통해 복잡하고 불합리한 제도를 개선함으로써 국민의 토지이용불편을 해소하고, 경제 활성화에 기여할 수 있을 전망이다.