[싱가폴 마리나베이샌즈/자료=Safdie Architects]

국내에 도심내 쇠퇴한 주거지역, 역세권 등을 주거·상업·문화기능이 복합된 지역으로 개발할 수 있는 ‘입지규제최소지구’가 도입됐다. 이는 현재 용도지역제가 토지를 획일적으로 구분하고, 융복합적 토지이용 및 창의적 공간조성에 한계가 있다는 단점을 보완하기 위함이다. 이에 정부는 입지규제최소지구를 통해 도시내 다양한 기능의 융복합 유도와 함께 도시활력을 높이는 구심점으로 만들고자 한다. 외국의 경우에도 용도지역제의 유연성을 높이는 수단으로 White Zone(싱가폴), 도시재생특구(일본) 등을 도입하여 운용하고 있다. 특히, 싱가폴의 마리나베이 신도심개발은 White Zone을 활용한 성공한 사례로 꼽힌다.

정부는 올해 입지규제최소지구 법령개정을 추진하고, 내년에는 시범지구지정에 나설 계획이다. 시범지구로 지정될 경우, 기존의 입지규제에서 벗어나 건축물 층수제한, 용적률, 기반시설 설치기준 등이 완화 또는 배제될 전망이다. 즉, ‘입지규제최소지구’는 기 지정되어 있는 용도지역에도 불구하고, 해당 지역의 특성과 수요를 고려해 각종 건축기준, 주차장기준 등 토지이용을 제약하는 관련 기준들도 함께 완화할 계획이다. 따라서 기존 주거지역에 해당 지역의 역사·문화자산을 적극 활용하기 위해 관광·문화·상업 등의 기능을 도입하는 것이 가능해진다.

입지규제최소지구는 제도의 안정적인 정착을 위해 도입 초기에는 지자체의 신청을 받아 국토부가 직접 지정할 계획이다. 또한 내년 시범지정운용 이후 제도의 효과 등을 보아가면서 대상지역, 지정권자 등을 단계적으로 확대할 방침이다. 정부는 ‘입지규제최소지구’를 통해 도시의 경쟁력을 높이고 지역 경제를 활성화하는데 기여할 수 있을 것으로 기대하며, 앞으로도 입지규제 개선을 지속 추진할 계획이라고 밝혔다.

[용산국제업무지구 조감도/자료=서울시]

이같은 결정에 부동산 시장 전문가들의 반응은 긍정적이다. 업계에 따르면, 입지규제 최소지구 후보지로 꼽히는 지역들에 투자자들의 관심도 높아질 것으로 예상된다. 특히, 용산역세권이나 강남고속버스터미널, 서울역 북부 상업지역과 같은 곳에 투자수요가 몰릴 것으로 보인다. 이들 지역은 지금도 개발압력이 높은 곳이므로 입지규제최소지구로 지정될 가능성이 높다는 것이다.

지난해 사업이 무산된 용산역세권의 경우, 당초 계획에 따르면 용적률이 608%이지만 지구지정이 되면 900%이상 받을 수 있을 정망이다. 이에 고밀도 개발이 가능해지고, 사업수익성이 높아져 개발사업이 다시 탄력 받을 수 있을 것으로 예측한다. 이 부지를 매각하게 되면 코레일의 토지판매수익도 더 커질 것으로 추정된다. 또한, 강남고속터미널과 남부터미널도 지구지정 가능성이 높다. 이곳들은 강남권에 속하며 터미널 이전도 고려되고 있어, 지구로 지정될 경우 개발사업이 활기를 띨 가능성이 크다. 그밖에 코레일이 팔기로 한 서울 성북역과 부산 해운대역 주변 상업지역도 후보지로 거론되며 업계의 주목을 받고 있다.

한편, 입지규제최소지구 도입과 함께 ‘재건축초과이익환수제’를 폐지하고, 조합원이 소유한 주택수 만큼 신규 아파트를 분양받을 수 있도록 하며 ‘소형평형 의무제’ 개선도 추진됐다. 또한 민영 신규아파트 ‘전매제한’을 완화(6개월)하고, 분양가상한제 신축 운영을 위한 주택법령 개정을 지속 추진하기로 했다. 업계에 따르면, 전국 사업시행인가 이전 442개 재건축구역이 초과이익환수제 폐지에 따른 수혜를 입을 수 있다. 서울시가 204곳으로 가장 많았으며 경기도도 76곳에 달한다. 게다가 전매제한 완화로 인해 수도권 민간택지에서 공급한 2만4,892가구가 수혜를 받을 것으로 예상되며, 경기도가 1만5,684가구로 가장 많고 인천과 서울이 뒤를 잇는다. 이에 서울 강남권을 중심으로 재건축사업에 가속도가 붙을 것으로 보인다.