[위 사진은 내용과 관련 없음/자료=국토교통부]

정부가 본격적으로 시장과열기 도입된 과도한 ‘규제 대못’을 빼면서 서울·수도권 주택매매시장이 탄력을 받고 있다. 그러나 전문가들은 실수요자들의 거래가 늘어나고, 장기적으로 부동산시장이 살아나기 위해서는 근본적으로 토지의 보유세 및 거래세 등이 선진화 되어야한다고 지적한다. 특히, 거래세 세율을 선진국처럼 대폭 낮추고, 보유세를 올리는 방식을 고려해야한다는 주장이다. 우리나라 부동산 매입단계에 내는 세금은 취득세, 보유단계의 재산세와 종합부동산세, 매도단계에서 양도차익이 있을 시 부담하는 양도세가 있다. 크게보면 취득세와 양도세를 거래세라고 하고, 재산세와 종합부동산세를 보유세라고 부른다.

일반적으로 거래세는 거래 당사자 모두에게 부담을 주어 거래에 부정적 영향을 끼칠 가능성이 크다. 반면, 보유세는 거래를 촉진시키는 역할을 한다. 불필요한 부동산을 시장에 내놓도록 하고, 실수요자가 부동산을 소유하도록 유도하는 것이다. 즉, 시장 원리에 부합하는 세감의 최적 조합은 ‘보유세 강화, 거래세 인하’라고 강조된다. 최근 이러한 움직임이 시작되고 있다. 올해부터 취득세는 영구인하 됐으며, 다주택자 양도소득세 중과제도도 10년만에 폐지됐다. 하지만 해외나라에 비하면 아직 우리나라 부동산 세제는 후진국형에 속한다. 부동산세에서 보유세가 차지하는 비중은 우리나라 30.5%로 일본, 미국, 영국, 프랑스, 캐나다 등과 같은 선진국 나라에 비해 매우 낮은 수준으로 가야할 길이 멀다.

[자료=토지자유연구소]

일각에서는 종합부동산세를 활용해 보유세를 강화해야한다는 의견도 나오고 있다. 2005년 도입된 종합부동산세는 1가구 1주택자의 주택공시가격이 9억원 초과할 경우 부과되는 세금이다. 또한 2주택 이상 다주택자의 경우도 가구를 합산한 공시가격이 6억원을 초과하면 세금을 내야한다. 도입 당시부터 재산세와 이중과세라는 논란을 일으키며 사회적 갈등을 초래하기도 했다. 하지만 종합부동산세가 존재하는 만큼 보유세를 강화할 수 있는 기반은 갖춰져 있다는 것이다. 종부세의 활용 여부에 따라 조세저항을 최소화하고 보유부담을 높일 수 있다고 지적한다. 따라서 전문가들은 국세인 종부세가 지방균형발전에 다소 도움이 됐다는 순기능을 감안해 지방세인 재산세와 통합한 합리적인 보유세 개편 작업이 필요하다고 주장한다.

또한 보유세 강화를 위해서는 부동산 과세대상이 건물이 아니라 토지에 집중시키는 방향도 고려해야할 과제이다. 보유세가 낮을 때보다 보유세가 높을 때 건물을 짓는 생산 활동이 위축되기 쉽기 때문이다. 미국 피츠버그의 경우, 1979년 토지보유세와 건물보유세 세율을 3:1에서 6:1로 적용하는 개혁을 단행했다. 그 결과 피츠버그시의 건축활동이 70%이상 크게 활발해졌다. 이처럼 전문가들은 보유세를 토지에 집중시키는 방안이 건설경기 활성화에 도움이 될 수 있다고 전한다.

한편, 부동산 시장에 남아있는 ‘대못’으로 ‘분양가상한제’가 있다. 분양가상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로, 택지비와 건축비에 업체들이 적정이윤을 보태어 분양가를 결정하는 제도이다. 2007년 초 도입된 이 제도는 일률적인 가격 규제로 인해 변하는 수요에 맞춰 주택공급을 하기 어려운 문제가 발생했다. 이에 분양가상한제를 집값이 급등하는 투기 지역에만 선별적으로 적용하는 ‘분양가상한제 탄력적용’을 주장하는 목소리도 크다. 그렇게 될 경우, 재개발·재건축 사업도 활기를 띠고, 투자심리회복에도 큰 도움이 될 것이라고 말한다.

2008년 금융위기 이후 주택 및 부동산시장의 판도가 달라지고, 정부도 그간의 규제를 푸는데 주력하고 있다. 투기과열지구 확대, 종합부동산세, 다주택자 양도소득세 중과, 취득세 강화, 재건축 부담금, 주택담보대출 규제, 분양가상한제 등 폐지되거나 완화된 규제도 있고, 아직 남아 있는 ‘대못’도 있다. 이에 전문가들은 살아나고 있는 부동산 불씨를 키우기 위해서는 남아있는 규제도 풀어야하며, 부동산 세제 개편과 그 필요성을 강조한다.