최근 서울시가 재개발·재건축 등 민간 정비사업도 ‘공공사업’이라며 전 과정에 개입한다는 ‘도시·건축 혁신안’ 방침을 내놓았다. 민간 정비계획 수립 전에 ‘사전 공공기획’ 단계에서 시가 아파트 단지별로 정비계획 가이드라인을 먼저 제시하는 것이 핵심사항이다. 가이드라인에는 용적률, 높이뿐만 아니라 해당 지역 역사·문화, 경관·지형, 가구별 인구 변화 등을 반영한 내용이 담겨져 있는데, 일각에선 재개발·재건축 규제강화로 인한 과도한 침해가 될 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.

18일 정비업계 등에 따르면 서울시는 최근 민간이 재건축·재개발 수립 전 시가 먼저 층수·디자인 등 핵심 사안에 대한 가이드라인을 제시하는 내용 등을 담은 ‘도시·건축 혁신안’을 발표했다.

 

핵심적으로 서울시는 도시·건축 혁신을 위한 ‘뉴 프로세스’를 실행할 계획이다. 시에 따르면 도시계획 결정권자로 서울시가 정비사업의 처음부터 끝까지 전문적인 지원을 한다는 내용이다.

현재 재건축·재개발 정비계획안은 민간이 주도적으로 만든 뒤 구청을 거쳐 서울시 도시계획위원회의 심의를 받는 식인데, 순서를 바꿔 서울시가 사업 시작부터 깊숙이 관여하겠다는 것이다.

시가 발표한 도시‧건축 혁신안의 주요 골자는 정비사업에 대한 △공공의 책임 있는 지원을 위한 ‘뉴 프로세스’ 실행 △‘사전 공공기획’ 단계 도입 △‘아파트단지의 도시성 회복’ △건축디자인 혁신, 4가지다.

뉴 프로세스에 따라 시는 정비사업 초기단계 ‘사전 공공기획’을 신설해 선제적인 정비사업 가이드라인을 제시한다. 공공기획~사업시행인가까지 프로세스 관리와 절차이행도 조정·지원한다. 

서울시는 정비계획 수립 단계부터 도시 전반의 경관과 역사 문화적 맥락을 고려하면서도 입체적인 건축디자인을 유도하는 동시에, 민간의 예측 가능성을 높여 사업성과 투명성은 높이고 기간과 비용, 혼선과 갈등은 대폭 줄인다는 계획이다.

시는 사전 공공기획 단계를 거칠 경우 정비계획 수립에서 위원회 심의 통과까지 걸리는 기간이 종전 평균 20개월에서 10개월로 단축될 것이라고 기대했다.

이미 중국 상하이, 미국 뉴욕·보스턴 등 주요 도시에서는 민간 프로젝트가 시작하기 전 공공이 경제·환경 측면 검토해 개발 방향을 제시한다고 시는 덧붙였다.

새롭게 도입되는 ‘사전 공공기획’은 정비계획 수립 전에 공공이 건축계획, 지역특성, 사회변화 등을 종합적으로 분석해 각 단지별로 전문적이고 선제적인 정비계획 가이드라인을 제시하는 단계다. 기존의 계획수립 과정에서 놓치기 쉬운 부분들을 폭넓게 고려함으로써 향후 예측가능성을 담보한 가운데 정비사업을 추진할 수 있도록 한다는 계획이다. 

이는 가이드라인은 용적률, 높이 같은 기존의 일반적 계획요소뿐 아니라, 경관‧지형, 1인가구 증가 같은 가구구조의 변화, 보행‧가로 활성화 방안 등을 종합적으로 검토해 단지별 맞춤형으로 제시한다. 

시는 또 도시 속 ‘섬’처럼 폐쇄적인 아파트 단지를 주변과 연결하기 위해 ‘서울시 아파트 조성기준’도 새로 마련, 앞으로 모든 아파트 정비사업에 일반 원칙으로 적용한다는 계획이다. 대단지를 여러 개로 쪼개 보행로를 내고, 보행로 저층부에 커뮤니티 공간을 설치해 담장을 실질적으로 허문다는 구성이다.

성냥갑 같은 획일적인 아파트에서 벗어나 다양하고 창의적인 건축디자인을 유도하기 위해 ‘현상설계’를 적용하고, 특별건축구역 등 관련 제도 또한 적극 활용할 계획이다. 이미 고덕‧강일지구의 경우 개별 단지별로 현상설계공모를 시행해 다양한 건축디자인 도입을 시도 중이라고서울시는 전하고 있다. 

현상설계는 사전 공공기획과 주민참여를 통해 설계지침을 마련하고 공모된 설계안 중 2개 이상을 선정, 조합(추진위)에서 주민총회를 통해 확정하게 된다. 이를 위해 시는 현상설계 공모 비용 전액과 공모안 선정을 위한 주민총회 비용 일부를 지원한다.

‘특별건축구역’ 지정을 병행하고, 연면적 20% 이상 특화디자인 설계를 통해 창의적 건축 디자인 효과를 극대화한다. 정비계획 결정 후 이미 설계사가 선정된 단지의 경우 공공건축가가 자문 등을 통해 참여할 수 있도록 지원한다. 

이 같은 내용으로 수립한 ‘서울시 도시‧건축 혁신안’은 시민, 전문가 등 다양한 의견수렴 과정과 시범사업을 거쳐 내용을 정교하게 가다듬어 올 하반기 본격 실행에 들어갈 예정이다.

하지만 서울시의 혁신안이 발표되자 ‘과도한 침해, 규제’가 될 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 서울시가 개입해 심의 절차가 까다로워지면 사업이 지지부진해질 가능성이 높다는 지적이다.

건설업계 한 관계자는 “서울시의 발표는 사실상 재건축·재개발의 규제가 한 번 더 강화된 것”이라며 “이번 정부 들어 각종 부동산 규제로 부동산, 건설 시장이 위축된 상황에서 공공성에 무게를 둔 가이드라인으로 재건축 시장은 더욱 어려워질 수 있다”고 지적했다.

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