[김포한강신도시 공공임대주택 전경/자료=정책브리핑]

주택 임대차시장을 둘러싼 환경 변화에 대응하기 위해 정부는 올해 2월에 ‘주택임대차시장 선진화방안’을 발표하고, 4월에는 임대주택 리츠에 대한 주택기금과 준공공임대 등록요건 완화 등 민간임대사업 활성화에 대한 법적 근거도 마련했다. ‘주택임대차시장 선진화방안’은 주택 임대차 방식을 전세에서 월세 위주로 전환하도록 유도하는 것이 주요 내용이다. 즉, 주택시장의 패러다임이 ‘소유’에서 ‘거주’로 바뀐다는 것이다. 이에 정부는 공공임대리츠 등 공공임대주택 공급방식을 다양화하고 기업형 임대사업을 활성화할 계획이다. 또한 재산세 및 소득·법인세 감면을 확대하는 등 임대사업자에 대한 세제·금융 지원 및 과도한 규제를 완화하고 임대소득 과세방식 정비를 통해 민간 임대사업을 확대할 방침이다.

‘주택임대차시장 선진화방안’은 구체적으로 △임대주택의 지속가능한 공급체계 구축, △민간 임대주택 공급을 활성화, △점유형태간 주거비 균형 도모, △주택 임대차시장 인프라 구축 등 크게 4가지로 나눠 진행된다. 먼저 첫째, 임대주택의 지속가능한 공급체계 구축을 위해서는 ‘공공임대리츠’를 통한 10년 공공임대주택 공급이 확대된다. 이에 2017년까지 LH가 건설예정인 4만호를 공급하고, 추가로 일부 분양용지를 활용해 최대 4만호를 더 공급할 계획이다. 또한 민간주도의 ‘임대주택리츠’ 활성화 방안도 마련됐다. 주택기금과 기관투자자가 공동으로 투자하고, 심사를 거쳐 단위 프로젝트(子리츠)에 대한 자금을 지원하는 구조이다. 그 밖에, 단기 임대주택 입주물량 확보와 민간의 미분양 물량을 전세금반환보증 및 모기지 보증 등을 지원한다. 상반기 중에는 리츠가 미분양 주택을 매입하여 임대주택으로 활용한 후 매각하는 시범사업을 1천호 규모로 추진한다.

둘째, 민간 임대주택 공급 활성화를 위해서는 과세 및 금융에 대한 지원이 강화된다. 특히, 준공공임대주택의 재산세는 40～60㎡의 경우, 감면률이 75%로, 60～85㎡는 50%로 확대되고, 소득·법인세도 감면율이 30%로 확대된다. 또한, 향후 3년간 신규·미분양 주택 및 기존주택을 구입하여 준공공임대주택으로 활용할 경우, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세가 면제된다. 주택기금의 매입자금 지원대상도 신규분양주택까지 확대된다. 아울러, 민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제를 완화하고, 임대소득에 대한 과세방식도 정비한다. 연간 2,000만원 이하인 소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환된다.

[공공임대리츠 기본구상/자료=국토교통부]

셋째, 점유형태간 주거비 균형 도모를 위해서는 저리의 주택구입자금 지원, 월세 부담 완화를 통해 지나친 전세쏠림현상을 완화할 계획이다. 실수요자 및 여유계층의 자가구입 지원을 위해 공유형 모기지 등 디딤돌 대출(최대 12만가구, 11조원)을 지속 지원하여 전세수요의 매매전환을 유도한다. 특히, 월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여 5천만원 이하에서 7천만원 이하로 확대됐다. 즉, 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써, 1년에 한달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다.

넷째, 주택 임대차시장 인프라 구축을 위해서는 중장기적인 재원, 통계, 법령 등을 정비한다. 이에 현행 단순 융자방식의 주택기금 지원을 출자, 투융자, 보증 등으로 다각화한다. 또한, 신규주택 건설에 편중된 자금지원을, 노후주택 증가에 대응하여 주거지재생에 대한 지원으로 확대하며 출자한다. 정부는 “주택수급구조, 인구 및 사회·경제구조 변화에 대응하여 자본이득 중심에서 임대수익 중심으로 주택시장 체질이 개편되고, 월세 부담 완화, 전세수요 분산 등으로 임대차시장 수급 불균형이 점차 해소되어, 향후 전월세 가격이 소비자물가 수준에서 안정될 수 있을 것으로 기대한다”라며, “임대주택의 개발·운영에 전문성을 갖춘 리츠, 주택임대관리업 활성화로 금융·건설업과 부동산서비스업의 융복합이 가속화되어 부동산서비스업 발전도 가능할 것”으로 봤다.

그러나, 일각에서는 정부의 선진화방안에 대해 우려의 목소리를 높이기도 한다. 특히, 주택산업연구원은 ‘주택임대차시장 선진화방안’이 임대주택 공급 확대와 월세 세입자 부담 경감 등의 내용을 담고 있지만, 오히려 임대소득 과세 강화 역풍을 맞으면서 시장에 혼란을 주고 있다고 평가했다. 이에 주택시장 구조전 변화와 전월세 가구 특성을 고려할 때 선진화방안은 부분 보완이 필요하며, 기업형 임대주택사업 활성화를 위해 청약제도와 분양가 상한제 개선이 필요하다고 지적했다. 또한 전문가들은 이번 대책이 월세입자 지원과 투명과세라는 명분은 있지만, 기존 주택시장 정상화 방안과 엇나갈 가능성이 있다고 강조한다. 이처럼 정부의 대책에 대해 긍정적 전망과 부정적 전망이 엇갈리는 가운데, 주택임대차시장의 움직임이 주목을 받고 있다.