[위 사진은 내용과 관련 없음/자료=서울시]

2014년 재건축 시장에서 ‘소형주택 건설 의무비율’이 폐지될 전망이다. 정부가 도시정비법의 개정으로 재건축 주택단지의 소형주택 비율을 낮추고, 수도권 과밀억제권역내 민영주택의 소형주택건설 의무도 폐지한다고 밝혔다. 정부는 최근 주택수요가 소형주택위주로 바뀌면서 자연스럽게 소형주택 공급이 증가하고 있는 것에 주목했다. 이에 더 이상 관련 규제가 불필요하다고 판단했다. 실제로 서울 강남의 몇몇 재건축 단지들은 법적 의무비율과 상관없이 사업성을 위해 소형주택을 늘리고 있다. 주택시장이 실수요 위주로 재편되면서, 수요 맞춤형 공급이 이뤄지고 있는 것이다. 하지만 일각에서는 이러한 규제 완화가 오히려 시대에 ‘역행’하는 정책이라고 지적한다. 특히, 서울시는 일정비율의 소형주택 공급이 필요하다는 입장을 고수하고 있어 논란이 예상된다.

[자료=국회입법조사처]

주택시장 정상화를 위한 ‘소형주택 의무공급 폐지’

재건축 소형주택 의무비율제도는 1990년대 처음 도입됐다. 처음에는 서울을 기준으로 전체의 40% 이상 소형으로 짓도록 규제했다. 그러다 1996년 소형주택의 대규모 미분양 사태가 발생해 30%로 완화됐다. 1998년에는 외환위기로 주택가격이 폭락하면서 일시 폐지되기도 했다. 이후 2001년, 집값이 상승하면서 다시 적용됐다. 현행 규정을 보면, 도시정비사업의 시행자는 정비사업으로 공급하는 주택 중 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하의 소형주택을 전체 세대 수의 90%이하의 범위에서 국토교통부 장관이 정하는 비율 이상 공급해야 한다. 동 법령에 따라 제정된 ‘정비사업의임대주택및주택규모별건설비율’은 도시정비사업의 유형별로 소형주택을 최소 60% 이상 공급하도록 규정하고 있다. 그리고 서울시와 경기도의 경우, 동 고시의 위임을 받아 ‘도시및주거환경정비조례’를 통해, 주택재건축 사업 시 전용면적 85㎡이하 주택의 건설물량 중 전용면적 60㎡ 이하 주택을 전체 세대수의 20% 이상 건설하도록 규정하고 있다.

그러나 2010년을 전후하여 주택 가격이 하락하면서 소형주택을 선호도가 높아졌다. 이에 재건축조합 등이 자발적으로 60㎡이하 소형 주택을 공급하고 있어, 소형주택 의무공급비율을 유지할 실효성이 적다는 지적을 받아왔다. 연도별 소형주택 공급비율을 살펴보면, 2007년에 26.2%에서 2010년 32%로 상승했고, 2012년에는 41.2%, 2013년은 39.2%를 기록했다. 국토부도 이러한 추세를 감안해 지난 3월, 주택재건축사업에 대해 국민주택 규모 이하 건설비율(60% 이상) 등 최소 제한만 남기고 소형 평형(60㎡ 이하) 공급비율 등을 시·도조례에 위임하고 있는 규정을 폐지한다고 밝혔다.

또한, 수도권 과밀억제권역내 민간사업자 보유택지에서 건설하는 300세대 이상 주택이 전체 건설호수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 건설해야하는 규제도 폐지된다. 게다가 주택조합 등의 규모별 건설비율 제한까지 완화됐다. 현재 지역·직장조합과 고용자가 건설하는 주택 중 해당 조합원과 종업원에게 공급되는 주택은 모두 국민주택규모(전용면적 85㎡)이하로 건설하도록 하고 있다. 하지만, 앞으로는 시장상황에 따라 자율적으로 결정할 수 있게 건설호수의 75% 이상을 국민주택규모 이하로 건설하도록 한다. 국토부는 이러한 규제 완화가 주택시장 정상화에 도움이 될 것이라 보고, 다양한 수요에 맞는 주택건설공급 활성화에 기여할 것으로 기대한다.

[자료=국회입법조사처]

서울시, 국토부에 의견 제출..“규제 완화 재고해야”

한편, 서울시는 “2~3인 가구의 꾸준한 증가(2010년 45%)로 소형주택의 수요가 늘고 있는 상황으로 가구수 변화 및 주택 수요에 대응하기 위해서는 일정비율의 소형주택 공급이 필요하다”라는 입장이다. 특히 소형주택 의무공급규정이 폐지될 경우, 재건축사업 현장에서는 기존 소형주택 거주자의 재정착이 어려워 타지역으로 떠날 수밖에 없다고 지적했다. 또한 강남의 일부지역 등 고가주택의 수요가 많은 곳에서는 기존의 소형주택 대신에 중대형 위주의 건설이 이루어지고 있다. 그로인해 서민들의 수요가 집중돼 있는 소형주택이 감소하고, 부족현상으로 전월세 가격이 상승하는 부족용을 우려했다. 결국 이번 규제완화로 강남 등 일부지역만 사업성을 높여줄 것이고, 강남북 지역간 격차가 확대될 것으로 봤다.

또한, 국토부는 필요시 정비계획 수립이나 건축심의, 사업시행인가 단계에서 주택규모별 비율을 조정할 수 있다고 하지만, 조례기준이 없어지면 각 사업장별로 소형주택의 필요성 및 공급규모를 판단해야한다. 그런데 이는 오히려 주민혼란을 가중시킬 가능성이 있다. 이에 서울시는 “사업추진상 혼란을 방지함은 물론 주택시장의 변화와 수급현황을 종합적으로 고려하여 서민의 소형주택 수요에 대응하고, 지역여건에 맞게 소형주택 공급비율을 정할 수 있도록 조례 위임규정을 유지하는 것이 바람직하다”라고 전했다. 서울시는 그동안 국토부와 논의과정에서 이러한 의견을 충분히 제시했으나 반영되지 않아, 검토의견을 제출할 계획을 밝혔다. 이처럼 소형주택 의무비율 폐지의 영향을 가장 많이 받을 것으로 예상되는 서울시가 반대를 하고 있어, 주택시장의 혼란이 계속될 전망이다.

국회입법조사처 역시, 서울시와 같은 부정적 의견을 내놓았다. 소형주택 공급 의무비율 제도완화에 대해서 신중한 검토가 필요하다는 것이다. 국회입법조사처는 “도시정비사업의 소형주택 건설 의무비율폐지가 주택시장에 대한 전반적 규제완화가 필요하다는 상황인식에서 나온 것이나, 세부 지역별 주택시장에 미치는 영향을 심도 있게 분석해 볼 필요가 있다”라고 전했다. 특히 주택규모에 대한 규제를 완화할 경우, 대형주택 수요가 있는 지역에는 대형주택이 주로 공급되고, 그렇지 않은 곳에는 소형주택이 주로 공급되어 주택규모에 있어 주택시장이 공간적으로 분리되는 현상이 발생할 수 있고 우려했다.

아울러, 국회입법조사처는 서울시와 같이 아파트에 대한 수요가 여전히 많고, 신규택지개발이 아닌 주택 재건축 등 정비사업을 통해 주택을 확보해야할 경우, 안정적인 주택공급정책을 유지하는 것도 중요한 과제라고 지적했다. 이에 “정부가 거시경제 운용 측면에서 부동산 시장에 대해 규제를 완화하여 침체된 부동산경기를 부양한다는 취지는 이해할 수 있으나, 주택정책을 부동산 경기부양과 연결시킬 경우 주택시장에 대해 의도치 않은 부작용을 초래할 수 있다는 점에도 유의할 필요가 있다”라고 강조했다. 일부 전문가들도 ‘중대형 쏠림 현상’과 ‘소셜믹스 기능 약화’ 등의 문제점들도 제기하고 있어, 소형주택 의무비율 규제 완화가 어떤 결과를 초래할지 관심이 모이고 있다.