[협동조합형 공유주택 활성화방안 정책 토론회/자료=서울시]

기존의 도시형생활주택이나 다세대 주택에서 벗어나 쉐어하우스 및 협동조합주택과 같은 특화된 소규모주택사업을 활성화해야 된다는 지적이 나왔다. 건축도시공간연구소는 ‘소규모 주택사업방식 다양화를 위한 주택관련 제도 유연화 방안’ 보고서에서 협동조합형태의 주택사업방식 활성화를 위해서는 현행 임대주택법의 임대주택조합의 다양화가 필요하다고 주장했다. 서울시에서도 임대주택 8만가구 건설정책의 일환으로 ‘주택협동조합형 공공임대주택’을 추진하기로 하고, 우선적으로 가양동 1494의 3 일대 주차장 부지 1,261㎡에 ‘임차인 협동조합주택’을 시범적으로 시행할 예정이다. 이에 이를 지원해줄 법적 근거가 필요하다는 것이다.

임대주택법에서 규정하고 있는 임대주택조합은 ‘주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설하거나 매입하기 위하여 설립한 조합’으로 ‘임대인 임대주택조합’의 성격을 가진다. 임대주택조합은 임대인 주택조합 이외에도 임차인들이 모여 조합을 구성하여 자금을 확보하고 임대주택을 건설·운영하는 ‘임차인 임대주택조합’이나 비영리단체가 조합원을 구성하여 자금을 모으고 임대주택을 건설·운영하는 ‘비영리단체 임대주택조합’의 유형을 생각할 수 있으며, 해외의 협동조합주택의 사례에서도 이와 같은 경우를 찾아볼 수 있다. 따라서 현행 임대주택법의 임대주택조합에 관한 규정을 개정하여 ‘임차인 임대주택조합’과 협동조합 등이 임대주택사업을 시행할 수 있도록 비영리단체 임대주택조합인 ‘협동조합형 임대주택조합’을 신설함으로서 현재 침체 중인 임대주택조합을 활성화하고, 최근 주목받고 있는 협동조합형태의 주택사업방식을 활성화하는 것을 도모할 필요가 있다.

또한, 연구원은 협동조합주택사업 시행에서의 주택건설사업자 등록에 대한 개선이 이루어져야 한다고 봤다. 주택법에서는 20세대 이상의 주택건설사업을 시행하는 경우에는 주택조합의 경우에도 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 경우를 제외하고는 주택건설사업등록이 의무화 되어 있다. 이는 부족한 전문성을 보완하고 조합원과 일반 분양자의 피해를 방지하기 위한 것이나, 실질적으로 등록업자가 건설공사 수급주체 이상의 법률적 책임을 부담하는 경우는 거의 없다. 일본의 경우 전문성을 갖춘 업체가 코디네이터 위탁계약을 체결하여 필요한 지원을 수행하고 있다. 따라서 우리나라도 ‘도시및주거환경정비법’에서 규정하고 있는 ‘정비사업 전문관리업체’나 일본의 ‘코디네이터’등과 같은 전문업체와 위탁계약을 체결하는 것을 근거로 협동조합주택사업 시행에서의 주택건설사업자 등록에 대한 사항은 예외로 해야 한다.

[자료=건축도시공간연구소]

협동조합주택 조합원의 주택 이용권(거주권)에 대한 법적 근거도 마련되어야한다고 지적됐다. 협동조합주택을 공급하는데 있어서 구분소유 방식이 아니라, 건물과 토지는 협동조합이 소유하고, 각 조합원은 각 주호에 대한 이용권(거주권)만 가질 경우, 이용권을 가진 주택을 부동산으로서 등기할 수 있거나 이를 담보로 융자를 받을 수 있는 방안을 마련할 필요가 있다. 미국 코퍼레이티브 하우징의 경우, 주택회사는 주택을 소유하고, 회원 또는 입주자 겸 주식보유자는 공동으로 회사를 소유하며, 회원은 주택회사의 주식을 구입하고 개별 주택에 대해서 무기한 임대차계약을 체결함으로써 회원은 해당 주택을 사용할 수 있는 배타적인 권리를 획득하고 있다. 이에 국내에서도 이같은 장기 이용권을 확보할 수 있는 규정 마련이 필요하다. 또한, 확보한 이용권을 지상권으로 인정할 수 있게 개선되어야 한다.

마지막으로, 협동조합주택의 안정적 토지확보를 위한 제도적 방안이 마련되어야한다. 연구원은 협동조합방식의 주택사업을 활성화하기 위해서는 무엇보다도 저렴하면서 장기간 안정적으로 이용할 수 있는 토지의 확보가 필요하다고 지적했다. 우리나라는 토지와 주택을 별도로 등기할 수 있고, 토지에 대한 지상권을 물권으로 설정할 수 있다. 이에 ‘토지와 주택의 분리방식’으로서 일본의 정기차지권방식이나 영국의 리스홀드방식, 미국의 공동체토지신탁(CLT)방식 등을 검토 할 수 있다. 한편, 협동조합주택에 우리나라 토지임대부 방식을 적용하기 위한 방안도 거론됐다. 토지임대부 방식은 ‘토지임대부분양주택공급촉진을위한특별조치법’에 따라 토지임대부 분양주택은 토지의 소유권은 토지임대주택 건설사업의 시행자(공공)가 가지고, 주택 및 공공복리시설 등에 대한 구분소유권은 주택을 분양받은 자가 가지는 방식을 말한다.

연구원은 이러한 토지임대부 방식을 협동조합주택에 적용하기 위해서는 토지임대주택 건설사업의 시행자에 대한 자격조건과 토지임대주택을 분양받는 자의 자격조건을 살펴봐야한다고 제안했다. 토지임대주택건설사업자는 공공만이 수행할 수 있도록 하고 있고, 분양받는 자는 무주택세대주로 규정하고 있어 적용에 한계가 있다는 것이다. 이에 전문가들은 임대주택법을 개정해서 토지임대부 방식과 같이, 공공 또는 민간이 보유한 토지를 확보하여 임차인 주택조합 또는 협동조합형 주택조합에게 장기 임대하고 조합이 임대주택을 건설할 수 있는 방안을 찾아야 한다고 강조한다.