먼저 공동체주거의 문제점을 살펴보면, △현재 국내에서 공동체주거와 관련된 용어의 사용은 주택유형, 공유 및 임대 등 주거행위, 주거계획 개념의 혼재되어 있다는 점이 가장 크다. 지자체 조례나 사업에서 공유주택, 셰어하우스, 공동체주택 등 다양한 용어가 사용되고 있는데 이는 상위 개념에서 정의를 통해 혼용되어 사용되는 용어와 개념을 정리할 수 있다.

법제화와 법적 정의는 다각적 측면에서 논의가 필요하며, 공동체주거는 현재까지 「건축법」, 「주택법」 상의 주택유형 분류체계에 포함되는 용어가 아닌 계획개념이다. 다양한 유형의 공동체주거에서 공동체, 공유와 같은 의미가 명시되었을 때 주택유형 개발과 공동체 다양화의 가능성을 부분적으로만 이해하게 되어 그 의미를 고착화될 우려가 있다.

공동체주거의 법적 정의는 관련 법제도에서 주택유형 중 하나로 규정하고 있으며, 현재 서울시 공동체주택, 사회주택은 조례로 규정되어 있고 일부 지자체에서 공유주택, 셰어하우스 용어를 정의하고 있다. 상위법에서 용어를 정의하는 것과 관련하여 「건축법」, 「주택법」에서 주택유형 중 하나로 독립적인 형태로 정의가 필요한지 기존 유형분류 체계를 바탕으로 관련 기준을 개선할 것인지 특별 기준을 별도로 마련할 것인지에 대한 논의가 필요하다.

‘공동체’ 개념이 법적으로 규정되면 오히려 제한된 의미로 고착화될 우려가 있어 공동체의 다양성을 존중하면서 다른 주택개념과 충돌되지 않도록 계획 개념과 건설방식 및 자금조달방식조성방식을 조합하는 공적 정의가 필요한 상황이다.

이렇게 공동체주거는 「건축법」, 「주택법」에 근거한 주택유형으로 명시되어 있지 않고 아파트, 단독, 다가구 및 다세대주택, 고시원, 기숙사, 다중주택 등 다양한 유형으로 공급되고 있다.

최근 공동체주거에 대한 관심과 수요가 증가하면서 거실과 주방을 공유하는 공동체주거의 특성을 편법적으로 악용하여 국토교통부의 ‘최소주거기준’에 미달하는 주택을 양산하기도 한다는 문제점이 제기되고 있다. 반대로 개별취사가 불가능한 다중주택을 임의대로 개조하여 독립주거형태가 가능한 불법건축물로 변경하여 사용하는 사례도 있다. 주거취약계측인 청년, 1~2인 가구에게 보다 나은 주거환경을 제공하기 위한 공동체주거에 대한 법적기준과 계획지침의 개선이 요구된다.

△공동체주거 조성 관련 법제도의 문제점으로 법상 공동체주거에 대한 포괄적인 기본 원칙이 부재하다. 「주거기본법」 제3조(주거정책의 기본원칙) 8항의 ‘저출산 및 고령화, 생활양식 다양화 등 장기적인 사회적 및 경제적 변화에 선제적으로 대응할 것’ 이라는 원칙을 명시하고 있으나 관련법인 「주택법」에서는 아직까지 주택에 대한 정의를 ‘구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지’로 명시하고 있다.

즉, 인구 및 가구구조 변화에 대응하는데 한계가 있으며 다양한 주거의 물리적 범위를 한정하고 있는 문제점이 있다. 또한 지자체별 운영하고 있는 관련 조례를 통합된 기준에 포괄하거나 근거로 삼을 수 있는 상위법령이 미흡한 상황이다.

또한 기존 주택유형으로 분류하기 어려워 적절한 계획기준 및 안전기준 등이 미흡하다. 공동주택으로 만들어지는 공동체주거의 경우, 공동주택의 계획기준을 준용하므로 이웃집 일반 주민들에게 불편을 초래하지 않도록 공동생활규약, 면적별 최대 수용인원 기준과 같은 최소한의 가이드라인 정도만 요구된다.

다중생활시설로 조성하는 공동체주거의 경우, 주택보다 시설의 규모가 커져(제2종근린생활시설의 경우 500㎡미만, 숙박시설의 경우 500㎡이상) 수용 인원도 많아지므로 다중의 안전과 최소한의 거주환경 확보를 위한 시설기준이 다양하게 필요하다. 모든 공동체주거에 다중생활시설 관련 기준을 전부 적용하긴 무리이나 일부 필수적인 요소는 공동체주거에 적용하는 방안을 고려해야한다.

단독주택 및 준주택으로 분류되어 조성하는 공동체주거의 경우, 주택 유형으로는 공동주택은 아니지만 여러 명이 함께 거주하고 생활하는 특성은 공동주택에 해당한다. 따라서 일정 인원 이상이 함께 거주하는 주택은 안전성과 쾌적성 확보 차원에서 공동주택에 준하는 계획 기준 또는 다중이용업소의 안전관리기준 중 일부를 선택하여 적용하는 방안 등을 고려할 필요가 있다. 하지만 공동체주거의 육성과 정착을 위해서는 현실에서 적용하기 어려운 과도한 계획기준 설정은 지양해야 한다.

△공동체주거 특성에 맞는 최저주거기준이 부재하다. 국토교통부의 최저주거기준은 1인가구, 부부, 부부+자녀, 노부부+부부+자녀 등 혈연에 의한 가족구성원을 기준으로 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수를 산출하고 있다. 공동체주거는 거주가 비혈연 관계와 1인가구의 집합으로 이루어지는데 이에 맞는 개실의 최소면적기준, 공용공간의 규모 및 각 실의 종류와 방의 개수를 산출하기 위해서 공용공간에서의 생활하는 빈도를 고려하여 부엌, 거실 등 공용공간 면적 기준 산출 시 가중치 등을 고려할 수 있어야 한다.

△운영자 및 허가권자 등 관계자 별로 상이한 법규 적용 기준에 따라 시설기준을 간소한 용도로 지정할 경우 열악한 주거환경을 양산할 수 있는 반면 허가권자가 과도하게 경직된 법규 검토 및 적용을 할 경우, 공동체주거 조성에 장애요인으로 작용할 수 있다.

△마지막으로 공동체주거 확대 보급을 위한 인센티브 방안이 미흡한 현실이다. 공동체주거에 필요한 커뮤니티 공간(공용 공간)의 용이한 확보를 위해 추가 또는 신규로 커뮤니티 공간 설치를 유도할 수 있는 인센티브 관련제도가 없다. 서울시는 공동체주택 활성화 지원 등에 관한 조례에서 주차장 설치기준을 완화해 주고 있어 줄어든 주차공간을 커뮤니티 공간, 기타 용도로 복합활용 등 고려할 수 있고 부산시는 조례에서 공유주택, 셰어하우스 주거지원 사업을 추진하고 있지만 거의 관련제도가 없다고 봐야 할 것이다.

▲ 서울시 공동체주택 공급현황(2007~2016) / 출처: 건축도시공간연구소

공동체주거 사업현황을 살펴보면, 중앙정부의 사업은 국토교통부의 셰어형 임대주택사업을 이야기할 수 있다. 국토교통부는 생애단계별, 소득수준별 맞춤형 주거지원을 위해 관계부처 합동으로 “사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵”을 2017년 11월에 발표하였고 청년, 신혼, 고령, 취약계층별 주택공급 및 지원정책을 제시하여 대학생, 사회초년생을 포함한 청년 주거지원 방향으로 ‘도심내 저렴한 임대주택 공급과 금융 지원 강화’를 제시했다.

주요내용은 셰어형, 창업지원형과 같이 맞춤형 청년주택 30만실 공급, 청년우대형 청약통장 신설, 전세대출 1인가구 대출 연령 제한완화 및 분할 상환 허용과 기존 주택 공급방식에서 셰어하우스, 소호형 주거클러스터, 산단형 주택, 여성안심주택과 같이 다양한 방식이 시도되었다.

서울시는 공동체주택사업은 임대형과 자가 소유형으로 구분했으며, 임대형은 공공임대형, 민관협력 임대형, 민간임대형으로 분류된다. 현재 3,971호가 공급되었으며 2011년을 기점으로 급속하게 증가하고 있다. 사업 추진을 위한 제도적 기반으로 2017년 7월 “서울특별시 공동체주택 활성화 지원 등에 관한 조례”를 제정하여 공동체주택의 개념을 정립하고 사업자에 대한 체계적인 지원을 위한 근거를 마련하였다.

2017년 12월부터는 공동체주택 인증제를 추진하여 공동체 공용공간, 프로그램 등 10개 항목으로 구성된 평가지표와 이차보전 지원내용을 마련하였다. 평가지표는 기본요소(공동체공간, 공동체프로그램, 공동체규약), 주거환경, 내부공간 조성, 지역사회 관련 공간 확보 및 연계, 프로그램 운영, 주택운영, 주택 지속성 내용으로 구성되어 있으며 공공성을 강조하고 있다. 그밖에 사업자와 입주자 금융지원 방안, 공동체주택과 사회주택 홈페이지(플랫폼) 개발, 코디네이터 육성을 추진 중이며, 2015년부터 공동체주택 전시회를 개최하고 있다.

▲ 국내의 쉐어하우스 사례 / 출처: 국토연구원

셰어하우스 조성 현황은 서울 지역을 중심으로 집중 분포되어 있으며 2017년 12월 1일 기준 전국 총 314개의 셰어하우스(세대, 가구 포함)가 등록되었으며 방 1,398개, 침대 2,407개로 조사됐다.

용도별 조성 현황은 아파트와 다세대주택을 셰어하우스로 활용하고 있는 것으로 나타났다. 총 314건 중 아파트 119건, 다세대주택 118건, 단독주택 43건, 건물 전체가 셰어하우스 용도인 경우 16건, 기타 10건을 차지하였고 기존 주택을 셰어하우스로 활용하는 경우가 많았다. 즉, 아파트와 다세대주택을 셰어하우스로 활용하는 사례가 대부분이며 기존 주택을 셰어하우스로 활용하는 경우가 많음을 의미한다.

셰어하우스의 운영실태를 살펴보면 온라인 플랫폼 ‘컴앤스테이’, ‘셰어컴’ 등에 등록된 셰어하우스 총 373개를 조사한 결과, 주거비용은 월세와 보증금 비용 편차가 크지 않았고 평균 월세 36~47만원, 보증금 100~150만원으로 관리비 및 공과금은 사례별 납부 금액과 방식에 차이가 있었다. 입주자 연령은 20~30대로 대학생과 직장인을 수요계층으로 설정하고 있으며 입주연령은 평균 19.8~35.9세로 나타났다.

셰어하우스의 운영주체는 셰어하우스를 전문으로 운영 및 관리하는 조직으로 현재까지 업체현황이 구체적으로 파악되지 않았으나 최근 관련 업체가 증가하고 있는 추세이며 운영조직으로는 주식회사, 주택협동조합, 사회적 기업, 개인(임대사업자)을 들 수 있다. 국내 셰어하우스를 운영 및 관리하는 조칙으로 등록된 업체는 온라인 플랫폼 ‘컴앤스테이’ 기준으로 총 114개이며 그 중 ‘셰어하우스 우주’는 2013년 셰어하우스 운영을 시작하여 현재 58개 지점을 운영하고 있다.