[도시계획 관리체계 내에서의 용도지역제/자료=서울연구원]

도시관리 운영체계 내에서의 용도지역제

도시계획의 운용체계에서 가장 근간을 이루는 법적인 기반이자 제도는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’의 도시기본계획과 도시관리계획으로 이루어진다. 도시관리계획은 용도지역제와 용도지구제, 용도구역제, 지구단위계획, 도시계획시설사업, 도시개발사업으로 나눌 수 있다. 용도지역제와 용도지구제, 용도구역제, 지구단위계획은 밀도, 높이, 형태 등 향후 토지이용에 대한 일정한 규칙을 정해놓고 개별 필지 소유자들의 건축행위는 이러한 틀 속에서 이루어지는 도시관리 방식이다. 도시계획시설사업과 도시개발사업은 개발을 통해 토지이용을 직접적으로 바꾸는 제도로서, 도시정비사업, 주택재개발 및 재건축 사업, 주택건설사업, 도시개발사업 등은 제도적으로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 기반을 두지만 실질적인 사업은 ‘도시 및 주거환경 정비법’이나 ‘도시개발법’, ‘주택법’ 등 개별법에 따라 시행된다.

[서울의 용도지역 현황/자료=서울통계(2003)]

표는 서울시의 도시관리계획과 사업을 관련 법규와 연결하여 운용체계를 나타낸 것이다. 그 중 용도지역제는 모든 필지에 적용되는 토지이용규제로서 도시운영관리체계 중 가장 기본이 되는 제도이자 도시관리 수단이라고 할 수 있다.

서울의 용도지역 지정 현황

서울의 행정구역상 면적은 605.96㎢로, 그 중 용도지역상 주거지역이 51.6%를 차지하며 가장 큰 면적에 지정되어 있다. 다음으로 녹지지역이 39.58%를 차지하고 있으며 공업지역은 4.54%, 상업지역은 4.28%를 차지하고 있다. 용도지역 특성상 면적의 변화가 크지 않지만 주거지역 중 세분화가 완료된 2004년과 비교하였을 때, 주거지역과 상업지역은 다소 증가하였고 공업지역과 녹지지역은 감소하였다.

용도지역상 주거지역에서는 일반주거지역이 전체 주거지역의 94.1%를 차지하고 있으며 그 중 제2종 일반주거지역이 전체 주거지역의 42.7%를 차지하고 있다. 상업지역에서는 일반상업지역이 89.4%를 차지하고 있으며 중심상업지역은 0.06%에 불과하다. 제도적으로는 주거지역이 6종, 상업지역이 4종으로 세분되어 있지만 용도지역제의 지정과 활용에 있어서는 일부 용도지역에 편향되어 있음을 알 수 있다.