2014년 10월 건축협정제도가 시행됨에 따라 주민 간 협정을 맺게 되면 그간 건축행위 여건이 열악하거나 소유주의 부담능력 한계로 추진되지 못하던 필지단위 주택정비가 활성화되고 주민 자율에 의한 집단적인 주거환경 관리가 이루어질 것으로 기대되고 있다. 이러한 기대는 규제개혁위원회가 주관하는 제2차 규제개혁장관회의(2014.9.)에 보고되면서, 건축규제 혁신의 일환으로 증폭되고 있는 듯하다. 규제개혁위원회에 따르면, 건축협정을 통해 맞벽건축과 주차장 공동설치 등으로 공사비 절감이 가능하고, 임대료가 높은 1층 전면 면적이 확대되어 사업성도 약 10% 제고되는 효과를 기대할 수 있다.

건축협정 시범사업을 추진하는 목적은 제도의 실효성을 검증하여 향후 제도를 보완할 사항을 발굴·개선하고, 건축협정 사업을 홍보하여 주민 자율에 의한 건축협정사업을 정착시키기 위함이다. 이에 국토교통부는 2014년 11월 건축도시공간연구소를 건축협정지원센터로 지정하고, 2014년 9~12월 1차 및 2차 지자체 수요조사를 거쳐 지원한 지자체를 대상으로 건축 관련 전문가로 구성한 평가위원회 심사를 통해 4곳을 2015년도 건축협정 시범사업 지원 대상으로 선정하였다.

시범사업 대상지는 국가가 지원하는 건축협정 시범사업을 통해 주민 자율적 건축협정 정착과 확산을 기대함에 따라 도시계획 현황, 필지 현황, 건축물 현황 등 대상지가 건축협정사업의 효과를 보여주기에 적정한지를 평가하고, 지자체의 추진의지 등 사업의 실현 가능성을 고려하여 선정하였다. 또 건축협정사업으로서 선도모델의 효과 및 주변 지역으로의 확대 가능성 등 파급효과를 고려하였다. 다만 「건축법」에 따른 건축협정 체결가능 대상지역이 아닌 지역도 선정되었는데, 이는 건축협정의 다양한 가능성과 문제점을 파악하고 제도의 정착과 확대에 필요한 과제를 도출하기 위해 다양한 유형의 대상지를 고려하였기 때문이다.

① 서울 양천구
서울 양천구 사업 대상지(제2종 일반주거지역, 7층 이하)는 SH공사가 소유한 매입임대 다가구주택 2필지이다. 1인 건축협정 사업으로서 맞벽으로 재건축할 계획이다. 맞벽건축을 하면 민법에 의한 인접경계로부터 50cm 이격을 하지 않아도 되기 때문에 법적 허용 건폐율과 용적률을 최대한 확보할 수 있어서 매입임대 다가구주택의 전용면적 증대 효과를 기대할 수 있다. 또한 주차장과 조경 등을 공동으로 설치하여 보다 쾌적한 주거환경을 조성할 계획이며, 공유 테라스 등 공동체성이 있는 공공공간을 조성하여 새로운 주거 트렌드에 대응하는 주택모델로 실험하고 있기도 하다. 이 사업은 재건축 시기가 도래한 많은 매입임대 다가구주택 재건축에 대한 새로운 사업방식을 선도하는 모델로도 검토되고 있다.

[서울 양천구 목동 대상지 위치와 현재 모습/자료=국토교통부]

② 경북 영주시

경북 영주시 사업대상지(제1종 일반주거지역)는 도시재생선도지역 내 구성마을의 맹지가 포함된 3필지이다. 건축협정이 체결되면 3개 필지를 하나의 대지로 간주하여 개발 불가능지의 개발여건을 살리는 건축협정의 장점을 전형적으로 보여줄 수 있는 사례이다. 대상지의 모든 필지는 모두 비정형인데, 지적 불부합지와 불법 건축물이 많고, 한 필지에 건축물이 2동씩 조성되어 있는 등 대체로 건폐율(60%)은 초과한 반면 용적률(200%)은 미달되어 있기 때문에 건축협정을 통한 주거지 정비의 효과를 가늠해 볼 수 있을 것으로 보인다.

[경북 영주시 영주2동 대상지 위치와 현재 모습/자료=국토교통부]

또한 영주시의 추진의지가 매우 높은 편인데, 도시재생선도지역 사업의 환경개선 목적에 부합하도록 건축협정을 통한 다세대주택 건설을 유도하고 있다. 이는 소유주의 노령화와 가구별 부담능력을 고려한 건축비 부담 완화를 위해서이기도 하다. 도시재생선도지역 사업의 일환으로 건축협정 시범사업이 추진되는 것이기 때문에 주거지 내 골목을 점유하고 있는 주택의 대지경계와 도시재생신규사업에 의해 조성되는 긴급도로를 통합 조정하여 가로를 정방형으로 정비하고 외부공간을 정비하여 현재 구성마을 주민들의 교류공간으로 활용되고 있는 대상지 일대의 전반적인 환경개선 효과도 바라볼 수 있다.

③ 부산 중구

부산 중구 사업대상지(제3종 일반주거지역, 최고고도지구)는 보수동 책방골목 인근 주민 소유 4개 필지와 부산 중구 소유 1개 필지이다. 대상지는 경사가 급하고 산복도로 노면 이하로 건축물 높이 제한이 있는 구릉지에 위치하고 맹지를 포함하고 있으며, 5개 필지 모두 면적 44~45m2의 과소필지로 개별 필지의 정비가 어려운 지역이다.

[부산시 중구 보수동1가 대상지 위치와 현재 모습/자료=국토교통부]

그러나 중구가 2,000만 원 상당의 ‘쪽집’을 꾸준히 매입하여 구유지 중심으로 일대 주거지 정비를 활성화하고, 보수6 주거환경개선정비구역으로 지정되어 기반시설 정비가 이루어지고, 또한 최근 경관협정구역으로도 지정해서 주민협의체와 코디네이터를 중심으로 활발한 환경개선 움직임이 일어나고 있기도 하다. 이에 더해 건축협정을 통한 필지단위 정비가 이루어진다면 오랫동안 해법을 찾기 힘들었던 구릉지 불량촌의 점진적 정비모델이 될 수도 있을 것이다. 대상지에서 상부 토지는 높이제한 적용에 따라 2층 이하로 계획할 수 있고, 하부 토지는 옹벽 위에 위치하여 차량 진입이 곤란하므로 건축협정을 통한 주차계획과 4층 규모의 공공순환임대주택으로 계획할 수 있는데, 이는 중구와 주민 간 향후 협의를 통해 도출할 사항이다.

④ 전북 군산시

전북 군산시 사업대상지(제2종 일반주거지역)는 도시재생선도지역 내 주민 2인 협정 대상 2필지와 주민 3인 협정 대상 4필지로 구성된다. 대부분 40년 이상 된 노후 점포주택지로 1층 규모의 근린생활시설, 상가주택, 주택으로 조성되어 기준 용적률에 미달하고 건폐율은 초과되어 있다.

[전북 군산시 월면동 대상지 위치와 현재 모습/자료=국토교통부]

군산시의 도시재생선도지역 사업계획을 보면, 대상지 일대에서 블록단위 주거재생사업을 추진하고 건축물의 리모델링을 활성화하여 기존 도시 골격을 유지하면서 주민 중심으로 소규모 재건축과 리모델링을 추진하여 근대역사문화경관의 형성을 유도하는 데 계획의 주안점을 두고 있다. 맞벽건축보다는 리모델링을 중심으로 한 건축협정이 경관협정과 어떠한 차별성을 가지면서 공공영역인 가로경관과 사적 영역인 주택 입면을 통합적으로 개선해 갈 수 있을지 살펴볼 수 있을 것이다.