[사쿄지구의 지구계획 및 건축협정 구역/자료=교토시 정보관(http://www.city.kyoto.lg.jp/)]

일본 건축협정제도 사례_ 가쓰라자카지구(桂坂地区)

1951년에 건축기준법의 제정과 함께 도입된 일본의 건축협정제도는 지구계획, 건축협정, 녹지협정, 경관협정이 상호보완적 기능을 하며 운영되고 있다. 교토시 니시교쿠구 가쓰라자카지구(京都市西京区桂坂地区)는 지구계획과 건축협정이 동시에 적용된 지구로, 교토시의 신주택지 개발지구이다. 지구의 개발개념은 ‘자연과 사람이 공생할 수 있는 주택지’, ‘자연과 용해되는 기분 좋은 생활’, ‘편안하고 안전한 마을만들기’, ‘가쓰라자카(桂坂)의 새로운 역사와 문화를 시작할 것’으로 정하고 있다. 가쓰라자카라는 지명은 세이브 도시카이하쓰, 현 ㈜세이요칸교카이하쓰(西武都市開発, 現, 株西洋環境開発)가 판매하면서 명명하였다. 총 면적은 약 1,630,000㎡, 가구수는 약 3,300가구, 입주자 수는 약 1만 1,000명의 주민이 거주하는 것을 내용으로 하고 있다. 지구의 위치는 교토 사쿄지역 오에키타 쿠쓰카케지구 6초 13-6(京都西京地域大枝北沓掛地 6町 13-6)이다.

가쓰라자카지구(桂坂地区) 지구계획의 목표는 주변 자연환경과 조화롭고 계획적인 좋은 거주환경의 형성·유도를 도모하는 것이며, 32개의 지구계획 지구로 구성되어 있다. 지구계획의 구성은 지역의 정비·개발 및 보전정책과 건축물 등의 용도제한으로 구성되고, 그 내용은 토지이용 방침, 지구시설의 정비방침, 건축물 등의 정비방침과 건축물의 용도제한으로 구성된다. 지역의 정비·개발 및 보전정책은 토지이용방침, 지구시설의 정비방침, 건축물 등으로 구성되며, 구체적인 내용보다는 주로 방향성을 언급하고 있다. 건축물 등의 용도제한에서는 부지의 분할을 제한하는 부지면적의 최소한도와 허용되는 건축물의 종류만 정해 최소한만 규정하고 있다. 

가쓰라자카지구는 35개 지구에서 건축협정을 체결하고 있으며, 지구계획이 수립되어 있는 지역에서는 대부분 건축협정도 체결되어 있고, 지구계획이 수립되어 있지 않은 지구에 건축협정이 수립된 경우도 있다. 건축협정은 대부분 지구개발 초기에 개발회사가 만든 1인 건축협정으로 체결하였으나 10년 후인 건축협정 갱신 시기에 합의협정으로 갱신하지 않아 건축협정이 제외된 지구도 발생하고 있다.

[사쿄구 가쓰라자카 사쿠라지구 계획/자료=교토시 정보관(http://www.city.kyoto.lg.jp/)]

가쓰라자카지구 내 가쓰라자카 사쿠라지구(桂坂さくら地区)의 지구계획 위치는 가쓰라자카 개발지구의 동쪽 끝 모서리로 지구계획 구역 안에 2개의 건축협정구역이 있으며, 지구계획의 목표는 교토시의 교외 주택지로 주변의 자연환경·경관과 조화된 계획적이고 매력적인 거주 환경의 형성·유도로 정하고 있다. 토지이용정책은 저층 주택지로 의도하고, 도로와 공원을 정비해 쾌적하고 양호한 주거환경을 형성하는 것이다. 건축물 등의 정비방침은 좋은 주거환경을 형성·유도하기 위해 용도의 혼재를 방지하고 적정한 구획 규모와 함께 아름답고 통일감 있는 주택지 만들기를 목표로 하고 있다. 이러한 내용을 보면 지구계획에서는 개발지구의 방향성과 목표만을 정하고 그 구체적인 실현내용에 관해서는 건축협정에서 별도로 정하게 하고 있다.

가쓰라자카 사쿠라지구 제1·제2지구(桂坂さくら地区 第１·第2地区)의 건축협정은 건축물의 부지(부지면적, 구획당 건축물, 택지형상 변경금지, 자동차 출입구 위치 등), 건축물의 위치(도로에서의 이격거리, 인접지에서의 이격거리 등), 건축물의 용도와 형태(건축물의 용도 : 단독주택, 병용주택, 파출소, 공중전화소 등, 지붕 및 외벽의 형태 : 지붕의 마감 재료 및 색상, 지붕의 경사도)에 대한 규정을 정하고 있다. 건축물에 관한 내용 외에 식재 및 울타리(부지 내 식재면적, 식재의 위치, 부지경계선과 평행한 담장의 재료와 형식 등에 관해 규정), 광고물(건축물당 광고물의 개수와 간판의 면적, 부지 내 간판의 설치위치 등), 안테나(야외 안테나의 설치 시 승인 등), 공공시설(파출소, 공중전화소 등 공익에 필요한 건축물 및 공작물에 관한 내용 등)을 정하고 있다. 건축협정은 지구계획에서 언급한 지구계획의 목표와 토지이용정책 및 건축물의 정비 방향 등에 대한 구체적인 실현 내용으로 구성되어 있다. 가쓰라자카 사쿠라지구 제 1·2지구의 건축협정 내용을 동일하게 구성되어 지구계획에서 정한 지구의 목표를 실현하도록 하고 있다.

주택지의 양호한 환경과 상점가의 편리성을 유지·증진시키는 것을 목적으로 하는 것이 일본의 건축협정이다. 자신들의 주거환경과 상점가를 무분별한 신규 맨션건설이라는 난개발로부터 지키기 위한 노력으로 건축협정을 도입해 온 교토시의 사례는 제도를 도입하는 우리의 시점에서도 참고할 만한 사례로 판단된다.