[각 신도시별 단독주택용지 조성계획도/자료=한국토지주택공사]

그동안 ‘아파트단지 공화국’이라고 표현될 만큼 우리의 주거문화는 규모의 경제와 생활의 편리성이라는 측면에서 아파트단지 중심으로 정착해 왔다. 그러나 최근 부동산 경기의 퇴조와 서울과 수도권을 중심으로 일어나고 있는 전세대란 등의 주거불안문제, 1~2인 가구 증가와 전문직 젊은 계층을 중심으로 한 새로운 주거수요 등장 등 사회경제구조 변화에 따라 주거문화도 변화 시기를 맞이하였다. 땅콩주택의 등장으로 본격화된 탈(脫)아파트 움직임과 단독주택 거주를 위한 저렴한 토지 찾기에 많은 수요자들이 관심을 보이기 시작하였고 그 현상으로 토지와 주택을 공유하는 ‘공유경제’의 개념이 주택에도 적용되는 등 주택 공급체계의 개편 분위기도 나타나기 시작하였다.

다양한 수요에 대응하기 위해서는 주택유형은 기존보다 세분화되어야 하고 획지구획 방식 역시 다양해져야 한다. 주택개발사업자는 공동주택을 공급할 때 세대의 규모와 특성, 서로 다른 개인의 요구를 만족시키기 위해 다양한 유형의 평면을 제공한다. 소비자들은 넓은 폭의 선택 가능성을 갖고 자신이 선호하는 유형을 선택할 수 있다. 이와는 다르게 단독주택지에서 개인은 주어진 대지에서 자신의 기호와 공간 수요에 따라 건축물을 계획하게 되는데, 사람들의 다양한 수요를 만족시키기 위해서는 획지 규모 및 성격을 다양화할 필요가 있다. 주택유형이 다양해지면 소비자는 세대의 규모와 구성, 자신의 기호에 맞는 적절한 유형을 선택할 수 있게 되기 때문에 부동산 시장을 활성화할 수 있다.

◆단독주택지 ‘획지계획-설계 및 시공-유지관리’의 조성과정을 고려한 공급체계 정착= 우리나라의 경우 일부 블록형 단독주택용지를 제외하고는 택지개발사업 시행자가 택지개발 기본계획 수립단계에서 가구 및 획지 계획을 수립하고 택지 공급계획에 의해 개별 수요자에게 토지를 분양하는 수직적인 단계에 의해 단독주택지가 조성되고 있다. 이러한 단독주택지의 공급체계는 변화하는 수요에 대응하지 못할 뿐 아니라 양호한 주거지 경관을 조성하지 못하며 지속가능한 주거지 환경 유지를 위한 근린 커뮤니티 형성에도 기여하지 못한다.

[단독주택지 조성과정을 고려한 단독주택지 공급체계 개선방안/자료=건축도시공간연구소]

따라서 좋은 단독주택지를 조성하기 위해서는 택지개발 계획수립 단계부터 수요자를 고려한 주택건설 종합 코디네이션 기능이 적용될 수 있도록 공급체계를 개선하는 것이 필요하다. 또한 거주자의 안정적인 주거환경을 조성하기 위해서 주택의 유지·관리까지 연계된 공급체계가 정착될 수 있도록 택지공급주체, 개발주체,건설 및 설계주체, 유지·관리 주체가 단독주택지 조성과정에 정상적으로 개입할 수 있는 방안이 제시되어야 한다.

◆다양한 수요계층에 대응하는 유연한 획지계획과 택지공급방식 다양화= 지금까지 조성된 택지개발지구 내 단독주택용지는 아파트단지와 마찬가지로 소품종 대량생산방식에 적합하도록 획지계획이 수립되어 단독주택용지의 입지여건, 지역적 특성에도 불구하고 획일적인 규모와 형태로 필지구획이 이루어졌고 용도가 결정되었다. 택지 공급방식은 블록형 단독주택용지와 획지형으로 구분하고 블록형은 주택사업자에게 공급하고 획지형은 개인에게 분양하는 방식이 일반적이다. 이러한 획일적인 획지계획과 택지공급방식은 최근 다양하게 변화하는 단독주택 수요를 반영하기 어렵다는 한계가 있다.

따라서 거주자들의 다원화된 생활요구에 부응하는 주거형식을 단독주택지에도 적용할 수 있도록 택지개발계획 초기단계부터 획지계획을 정하는 방식에서 탈피하여 ‘택지공급방식-획지계획’이 병행될 수 있는 택지 공급계획을 수립하고 단독주택지도 아파트단지와 마찬가지로 집단적으로 유지·관리 될 수 있는 방안을 마련해야 한다.

◆건축형태의 자율성 보장과 입체적 공간계획에 의한 주거지 경관관리= 단독주택지의 계획적 조성과 지속가능한 주거지경관 형성은 주택건설과정에 거주자가 직접 참여해야 가능하다. 특히 건축주로서 거주자는 마을을 형성하는 주체로서 공유공간을 함께 만들어가는 사회적 참여의식을 갖추어야 한다. 이는 공급자가 계획적으로 획지를 분할하고 경직된 지구단위계획에 의해 주거지 환경을 관리한다는 것이 아니라 사회적 재화로서 단독주택지의 가치를 공급하고 관리한다는 것을 의미한다.

[건축코디네이터방식의 주거지 경관관리/자료=건축도시공간연구소]

따라서 단독주택용지의 계획적 조성을 위해 지구단위계획 수립이전에 3차원적인 공간계획을 전제로 한 마스터플랜 수립이 우선 되어야 한다. 이와 더불어 소비자와 택지공급주체 사이에서 중재역할을 하면서 전체 주거환경을 고려한 계획을 수립할 수 있는 건축코디네이터 제도를 도입하는 방안도 추진되어야 할 것이다.