9.2 주거안정대책 - ④정비사업 규제 합리화 및 투명성 제고

[정비구역 연도별·사업단계별 인가 추이/자료=국토교통부] 

국토교통부 자료에 따르면 현재 전국에서 추진 중인 재개발·재건축 등 정비사업장은 모두 2,052개 구역에 달한다. 이 중 절반이 넘는 1,058개(서울 583개 구역) 사업장이 수도권에 몰려 있으며, 사업 종류별로는 재개발·재건축이 전체의 70%가량을 차지한다. 전체 정비사업장의 42.7%는 아직 추진위원회나 조합 단계에 머물러 있고 절반에 가까운 사업장이 정비사업 추진 주체는 세워졌지만 사업 진행에 어려움을 겪고 있다. 사업인가를 받지 못한 재개발·재건축 구역은 총 643개로 추진위 상태 465개, 조합 178개이다. 추진위에서 조합까지 5년 이상 소요된 사업장이 17.0%, 조합에서 사업시행 인가까지 3년 이상 소요된 사업장이 20.5%에 달한다. 정비구역이 해제된 구역은 ’14년 12월 기준 총 230개로서 일몰제 1개, 직권해제 28개, 주민신청에 의한 해체 201개이다. 따라서, 국토부는 정비사업 활성화를 위해 지난 9.2 주거안정대책에서 정비사업 규제 합리화와 투명성 제고 방안을 내놨다.

◆정비사업 규제합리화= 규제 합리화를 위한 방안에는 정비사업 동의 요건 완화, 정비계획 수립 및 정비구역 지정 권한을 도지사→시장·군수로 이양, 기반시설 공공기여(기부채납)의 현금 납부 방식 허용, 준주거·상업지역 내 오피스텔 공급 허용, 용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급 시 부담 완화 등이 주요 내용으로 담겼다.

먼저 정비사업 동의요건을 완화해 기존 조합설립 시 높은 동의요건과 잦은 의사철회 등으로 인한 사업추진 어려움을 개선한다. 상가 등 일부 동 소유자의 반대로 인한 사업지연 방지를 위해 재건축 시 동별 구분소유자 동의율을 2/3에서 1/2로 인하한다. 동별 소유자의 동의요건 완화는 상가 등 일부 소유자의 반대로 전체 사업이 장기지연되는 것을 방지하기 위한 것으로, 동별 동의요건은 완화되지만 전체 토지 등 소유자의 3/4 동의 및 전체토지 면적 3/4 동의요건은 현행대로 유지해 소수의사를 보호할 수 있는 장치를 마련했다. 이외에 정비사업 관련 모든 동의는 동의서를 제출한 후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한하기로 했다.

기존에는 정비계획 수립 및 정비구역 지정 권한은 특·광역시장 및 도지사가 행사해왔으나 ’14년 말 기준 시·군에서 추진되는 정비사업은 264건으로 전체의 12.8%으로 道지역은 정비사업이 인접 지역에 미치는 영향이 크지 않다는 점에서 정비계획 수립 및 정비구역 지정 권한을 도지사에서 시장·군수로 이양하기로 했다. 시장·군수가 정비지역을 지정하는 경우에도 시·도지사가 수립한 정비 기본계획의 범위에서 이루어지므로 과다 지정의 우려는 없을 것으로 예상되며 주민 설명회, 지방의회 의견 청취 등의 절차를 거쳐야 하므로 불필요한 정비구역 지정은 방지가 가능하다는 입장이다. 이를 통해 정비구역 지정 소요기간이 6개월 이상 단축될 것으로 전망된다.

또한 기반시설 기부채납의 현금납부 방식으로 대체를 허용한다. 그간 대부분 지자체는 공공용지 기부채납 비율이 높을수록 용적률을 높여주는 인센티브를 제공하였다. 이에 따라 도심지역은 기반시설이 갈 갖춰졌음에도 불구하고 기부채납으로 인해 광폭도로 등 기반시설이 과도하게 공급되었다. 정부는 기반시설 용량이 충분하여 추가공급 필요성이 낮거나 정비사업의 수익성 제고를 위해 사업부지 확보가 필요한 경우에 지자체가 조합 등의 의견수렴을 거쳐 현금납부 여부를 결정할 수 있도록 했다. 현금납부제는 용도지역 상향 등을 통해 고밀도로 개발하려는 지역의 기부채납 부담을 줄여주는 효과가 있으며 현금납부를 포함한 기부채납 총액을 일정범위 이하로 제한함으로써 지자체의 과도한 기부채납 요구를 방지할 수 있다. 현금납부 부과·관리주체, 현금납부 상한(총 기부채납금액의 일정비율 이하), 산정방식 등은 지자체 협의를 거쳐 하위법령에 반영할 계획이다.

그간 재개발·재건축 등 정비방식을 통해서는 주택 및 부대복리시설만을 공급할 수 있고 준주택인 오피스텔은 공급하지 못했다. 역세권 등에서 시행되는 정비사업의 경우 국계법 취지에도 불구하고 도정법상 오피스텔 공급 규제로 인해 사업성 확보에 어려움을 겪었다. 이에 정부는 준주거·상업지역 내 정비사업은 전체 연면적의 일정비율 범위에서 오피스텔 공급을 허용하는 방안을 마련했다. 오피스텔은 준주거·상업지역에서만 허용하고, 이 경우에도 정비사업의 전체 건축 연면적의 20% 이내에서만 공급하도록 제한함으로써 대부분은 주택을 공급하고, 사업성 제고를 위해 필요한 일부 지역에서만 제한적으로 오피스텔을 공급하도록 한다는 방침이다.

정비사업 규제 합리화 방안으로 기존에 정비계획 용적률을 국계법 상한 용적률까지 상향 시, 용적률 증가분의 일정비율을 공공임대로 공급할 경우 원칙적으로 지자체가 영구·국민·행복주택 등으로 인수하며, 예외적으로 LH 등이 10년 공공임대 등으로 인수하되, 대지가격은 감평액의 일정 비율을 보상하여 정비사업 부담을 완화하였다.

[2007년~2009년 추진위 사업 추이/자료=국토교통부] 

◆정비사업 투명성 제고=  정비사업의 전문성 제고를 위해CEO 조합장(전문 조합관리인)제도를 도입하여 법률·회계·도시계획 등 자격증 소지자나 건설사·관련기관 종사 경력자와 같은 외부 전문가가 조합운영에 적극 참여토록 유도할 방침이다. 추진위원장·조합장·조합이사 및 감사직위가 적용대상이며, 토지등소유자 과반수가 지자체에 요청하는 경우 지자체에서 공모·선임하되, 필요시 시군구청장의 직권선임도 허용한다.  

현재, 조합설립 등을 위해 동의서를 받는 과정에서 동의서 위변조, 백지동의서 사용 등 각종 불법행위로 인한 잦은 분쟁이 발생하므로 추진위 구성이나 조합설립 관련 동의서는 기초지자체의 검인을 받은 후 사용토록 하는 ‘검인(檢印) 동의서’ 제도를 도입한다. 지자체는 추정 분담금, 예상 공사비 등이 기재된 동의서에 관인날인 및 연번을 부여하고, 미 검인 동의서는 동의율 산정에서 제외한다. 검인 동의서 제도의 도입은 동의서 위변조, 백지동의서 사용 등으로 인한 조합설립인가 관련 분쟁을 예방하기 위하여 기초지자체에서 사전에 필수 기재사항 및 첨부서류 구비여부 등 형식적인 필요사항을 확인하도록 하는 것으로 최소한의 검인절차를 통해 원활한 사업 추진에 기여할 것으로 기대하고 있다. 또한 조합비리, 추진위·비대위 간 분쟁 등으로 장기간 사업이 지연되어 조합원 과반수가 요청할 경우, 시군구청장이 공공기관을 정비사업 전문관리업체(감정원)나 사업대행자(LH·SH 등)로 선정하는 등 장기지연 사업장에 대한 공공기관의 참여를 확대할 계획이다.

정부는 이에 따른 후속조치 일환으로 지난달 9일 이같은 내용을 포함한 「도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙」 개정안을 마련해 이달 10일부터 40일간 입법예고한다고 발표했다. 개정안의 핵심내용으로는 ▲주거환경개선사업의 용도지역을 준주거(용적률 최대 500%)까지 상향 ▲정비사업 동의에 대한 철회기간 제한 등의 내용이 담겨 있어 정비사업의 조기 정상화를 도모하고, 이를 통해 주민들의 주거불편 개선과 도심 내 새로운 주택 공급도 확대될 것으로 기대된다.