[공개공지 되살리기 사업이 진행된 금천구 가산동 월드메르디앙벤처센터2차/자료=서울시] 

우리나라에서는 1991년 건축법 개정으로 공개공지 조항이 신설되고 1992년 건축법시행령과 1993년 서울시 건축조례의 개정을 거쳐 공개공지의 활용 문제가 본격적으로 제도화되었다고 할 수 있다. 공개공지는 지가가 높은 도심에서 공공공간의 확보가 어려워지고 있는 현재 상황에서 도시의 공공공간으로서 중요한 의미와 가능성을 가진다. 특히 도심지 내 건축물이 고층화, 대형화됨에 따라 공개공지의 면적은 해마다 증가하고 있어 더불어 그 비중과 역할도 커지고 있는 추세이다. 그러나 용적률의 상향조정을 위해 형식적인 공개공지를 조성하여 접근성이나 환경이 열악해지는 경우가 발생하였고 공개공지의 면적만으로 부여하는 용적률 인센티브, 사후관리의 미흡으로 인한 공간의 노후화, 공개공지 질의 저하 등 많은 문제점들이 제기되고 있다.

서울시 건축기획과는 공적공간 관리시스템을 통해 각 지자체의 공개공지 현황을 전산 자료화하며, 이를 통해 공개공지 위반건축물에 대한 이행 점검계획 수립 및 자치구에 하달, 관련 조례 및 제도 개선 방안 모색 등의 업무를 수행한다. 25개 자치구에서는 건축 인·허가 시 공개공지 검토와 함께 해당 지자체의 공개공지 위반건축물 이행 점검을 실시하고, 이와 같은 정보들을 공개공지 관리대장으로 작성하여 공적공간 관리시스템에 등재해야 한다. 하지만 공개공지 관련 업무 담당자는 서울시와 25개 자치구에 각 1명이며, 이들은 공개공지 이외에 다양한 업무를 함께 수행하므로 공개공지가 많은 자치구는 현실적으로 공개공지 관리가 어려운 실정이다.

이에 서울시는 2009년부터 공적공간 관리시스템을 구축하여 공개공지, 건축선 후퇴, 공공 보행통로, 쌈지공원, 미술장식품 등과 관련한 정보를 관리하고 있다. 주요 관리항목은 건축물명, 주소, 용도지역, 건축층수, 면적, 건축물 용도, 용적율, 건폐율, 건축년도 등의 건축물 일반현황과 해당 공개공지 면적과 건축기준 완화내용, 2009년 이후 공개공지 위반사항 등이다. 서울시는 공개공지 관리대장을 전산화하여 세움터 시스템과 별도로 공적공간 관리시스템으로 관리하고 있으나, 아직까지는 관련 담당자들만 제한적으로 사용가능하다. 관리항목도 공개공지의 질적 수준을 측정할 수 있는 내용은 포함되지 않았으며, 특히 해당 필지에 대한 도면만 제공하여 주변 도시 공간과의 관계 파악이 어렵다. 서울시는 각 자치구에 공개공지 관련 정보를 공적공간 관리시스템에 등록하도록 권유하고 있으나 실제로는 누락되는 경우가 많다.

2007년도부터 시행하고 있는 정기점검은 매년 1/4분기에 수립한 자치구별 점검계획에 의거하여 담당 공무원이 직접 자체점검을 실시한다. 점검결과는 매년 4/4분기에 서울시에서 총괄 취합하며, 2009년부터는 서울시 공적공간 관리시스템에 등재하여 관리한다. 주요 영업행위 무단증축, 불법시설물 설치 및 물건적치, 시설물 훼손, 울타리 설치 및 입구 폐쇄 등 공개공지를 사유화하여 이용되고 있는 사항을 주로 점검한다. 점검대상은 10만㎡ 이상 대규모 건축물의 경우에만 2년에 한번 점검을 실시하고 있어 전체 공개공지를 점검할 수 없다. 위반건축물 정기점검 시 각 조사항목별 위반기준에 대한 세부 점검기준이 부재하여 점검자별 상이한 기준을 적용하고 있는 실정이다.

[유형별 위반건축물/자료=서울시] 

현재 적발된 위반건축물에 대해서는 단계별 행정조치 기준에 따라 자치구별로 이행 강제금을 부과하도록 되어 있으나 건축법 시행령의 이행강제금 산정기준에 공개공지 위법사항에 대해 별도로 명시되어 있지 않다. 이행강제금으로 부과하는 액수도 영업행위 무단증축에 따른 실제 이익보다 훨씬 적어 건축주로 하여금 공개공지 개선을 유도하기 어렵다. 위법행위에 대한 조치과정도 매우 복잡하여 이행강제금을 최종적으로 부과하는데 약 3개월 정도 소요된다. 위법행위를 한 공개공지에 대해 현행 규정으로는 이행강제금에 대한 기준만 적용 가능하여 이에 대한 적절한 대응 수단과 근거가 부족하다.

공개공지의 효율적이고 체계적인 관리를 위해 공개공지 관리대장의 개선이 가장 시급하며, 특히 공개공지의 질적 측면을 관리할 수 있도록 공개공지의 접근가능한 시간, 편의시설 관련 항목, 장애인 접근가능여부, 관리자 정보, 공개공지 세부설계도면 등의 항목 추가가 필요하다. 각 자치구별로 관리하고 있는 공개공지 관련 정보를 통합적으로 관리할 수 있도록 공개공지 관리대장의 표준양식이 필요하며, 이는 건축법 시행규칙 내 별표에 포함시켜 활용할 수 있다.

공개공지의 정기점검을 효과적으로 실시하기 위해 현재 공개공지 점검항목에 공개공지의 접근, 공개공지 사유화 방지, 공개공지 내 시설물 관리와 관련된 구체적인 항목들의 추가가 필요하며, 각 점검항목별로 조성 시와 점검 시를 비교할 수 있도록 개선되어야 한다. 현재 공개공지 위반행위에 대한 점검은 자치구별로 시행하여 서울시에 결과보고만 하도록 되어 있으나 이러한 운영방식은 점검자의 주관적인 견해에 따라 위반행위 결과가 상이하고, 공개공지의 통합적인 관리도 어려우므로 일정 단위로 묶어 관련 전문기관에 위탁 시행하는 방안 검토가 필요하다. 최근 건축법 개정(건축법 시행령 제23조의2 제6항)에 따라 10년 이상된 유지관리 점검 의무대상 건축물은 지정된 유지관리 점검자를 통해 정기점검을 받아야 하므로 10년 이상된 건축물의 공개공지 정기점검은 건축물 유지관리 점검제도와 연계할 수 있는 방안이 필요한 실정이다.

서울시 공적공간 관리시스템의 정보체계를 시, 구, 지역, 필지 등 위계에 따라 구분하여 각각에 적합한 내용을 재수집하고 이를 체계적이고 효율적으로 관리할 수 있는 시스템 구축이 필요하다. 도시의 중요한 공공공간으로서 수준 높은 공개공지를 조성하고 이를 유지관리하기 위해서는 각 지자체가 활용할 수 있도록 공개공지의 ‘조성’과 ‘유지관리’에 대한 구체적인 운영지침 마련이 필요하며, 이는 국토교통부 고시를 통해 시행할 수 있다.