[일산신도시(위 사진은 내용과 관련 없음)/자료=urban114]

리모델링 수직증축, 어떻게 달라지나

부동산 시장에 새로운 활력을 불어줄 것이라 기대를 모았던 ‘리모델링 수직증축 허용‘이 6개월째 국회에서 잠을 자고 있다. 리모델링 수직증축 허용 법안은 지난 6월, 국토교통부가 국회에 15년 이상 노후된 아파트를 수직증축을 할 수 있는 ’주택법 개정안‘을 제출하면서 본격적으로 논의됐다. 개정안에 따르면, 수직증축의 범위는 기초 등 주요구조의 보강이 용이한 3층까지 수직증축을 허용한다. 다만, 저층일수록 구조에 대한 부담이 더 크기 때문에 14층 이하인 경우, 최대 2층까지 증축할 수 있다.

또한 리모델링 사업비에 대한 주민 부담 완화를 위해서 세대수 증가 범위도 10%에서 15%로 확대했다. 세대 당 증축면적은 현행으로 유지되는데, 85㎡이하는 기존면적 40% 이내, 85㎡초과는 30% 이내로 가능하다. 수직증축시 안전성의 확보가 가장 중요한데, 건축심의·사업계획승인을 받을 때 전문기관에서 구조안전 검토를 2회 실시하는 등 안전진단을 강화했다. 시공 과정에서 공사감리자는 건축물 구조에 영향을 미치는 설계변경 등에 대해서 건축구조기술사의 확인을 받아야 한다.

한편, 신축 당시의 구조 도면이 없는 경우에는 건축물의 기초 등에 대한 상태파악이 어렵고 복원에 한계가 있어, 수직증축을 할 수 없다. 국토교통부는 사업비 부담이 어려워 수직증축 리모델링 추진이 곤란한 단지에 대해서는, 주민 불편사례를 선택적으로 개선하는 ‘맞춤형 리모델링’을 시행할 수 있도록 적극 지원해 나갈 계획이라고 밝혔다.

리모델링 사업성, 철저한 분석 필요하다

노후 공동주택 주민의 생활불편을 해소하고, 리모델링 필요성이 지속적으로 제기되면서 정부가 시장의 수요를 수용했지만, 수직증축에 따른 안정성 및 사업비용 등의 문제가 지적되고 있다. 특히, 15년 이상 노후 아파트는 1980년대 강남과 1990년대 일산, 분당 등 1기 신도시 지역에 몰려 있다. 이들 아파트가 리모델링으로 세대수를 증가 할 경우, 도로·주차장 등 교통시설 용량 부족, 일시적인 이주수요(전세난 등)등의 검토가 필요하다. 이에 지자체별 리모델링 기본계획 수립 및 안전진단이 필요한데, 비용지원 근거가 마련돼 있지 않아 사업 활성화에 우려의 시선이 모아진다. 일각에서는 이를 해결하고자, 도시주거환경정비기금으로 비용을 지원하는 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’을 주장한다. 거주자들의 리모델링 사업 추진비용 부담을 줄여 주택시장에 활력을 주자는 취지이다.

전문가들은 장기적으로 볼 때, 리모델링 사업성에 대한 철저한 분석이 필요하다는 의견이다. 최근 신도시를 비롯해 수도권의 주변 지역까지 미분양 아파트들이 늘어나면서 리모델링 아파트의 분양이 성공적일지 의문이다. 특히, 리모델링 사업비 부담이 재건축 못지않아, 사업을 추진할 수 있는 단지는 생각보다 제한적일 것이라는 평가다. 더구나 아파트 리모델링 기간 동안 해당 단지 주민들은 이주해야하기 때문에 주변 전셋값 상승은 불가피하다. 이에 재개발이나 재건축 사업과 다를 바 없다는 지적도 나온다. 

법안 통과 기다리는 주택시장

리모델링 수직증축 사업성에 의문을 가지는 측면도 있지만, 대부분 법안이 통과 된다면 주택시장에 긍정적으로 작용할 것이라 전망한다. 한국건설산업연구원 조사에 따르면, 리모델링을 추진 중인 수도권 단지는 36개로 2만 6천여 세대이다. 특히 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시가 일차적 수혜 대상이 된다. 게다가 15년경과 아파트는 매년 30만호 내외로 증가하고 있다. 따라서 향후 주택시장은 리모델링 시대로 진입할 것이라 예상했다.

- 리모델링 사업성 시뮬레이션 분석 사례

[자료=한국건설산업연구원]

리모델링 부담금의 경우, 수직증축시 일반분양이 가능해져 기존 주민들의 부담금은 30% 내외로 경감되는 것으로 나타났다. 송파구의 한 아파트를 기준으로, 리모델링 사업시 부담금은 1억8800만 원이다. 하지만 수직증축이 허용되면 실질 분담금은 1억2900만원으로 31.4% 경감된다. 입주민들의 부담이 줄어드는 만큼, 리모델링 사업이 탄력을 받을 수 있을 것으로 보인다.

부동산 업계와 부동산114에 따르면, 현재 리모델링 사업이 진행 중인 36개의 단지 외에 수도권에 리모델링이 보류 및 무산된 단지는 133개 단지에 달한다. 이 중 서울에서 보류 중인 곳는 63단지(3만3천 가구), 무산된 곳은 30단지(1만6천 가구)로 나타났다. 경기도는 보류가 31단지(2만9천 가구), 무산된 곳은 9단지(6천 가구)에 달한다. 업계는 이들 단지가 리모델링 사업과 관련해 직·간접적으로 연관된 만큼, 수직증축 허용 법안이 처리될 경우 시장이 미치는 영향은 클 것으로 예상한다.

당초 국토교통부는 이르면 내년 초부터 본격적으로 시행할 것으로 내다봤다. 하지만 여야 모두 리모델링 수직증축 허용에 합의를 봤음에도 국토교통위원회의 전체회의, 법안소위원회 회의 등이 취소되면서 처리가 또 다시 지연됐다. 정부의 정책 불확실성에 기대하던 주택시장은 혼란만 가중되고 있다. 업계는 리모델링 수직증축 허용을 포함한, 국회에 잠자고 있는 부동산 관련 법안의 처리가 단순히 주택시장에만 영향을 끼치지 않을 것으로 보고 있다. 그동안 무너진 정부 정책의 확실성과 신뢰성 회복에 힘을 써야한다.