[보금자리주택지구 위치도/자료=보금자리주택]

보금자리주택은 일명 ‘반값 아파트’로 전 정부의 주요 주택공급 정책이었다. 수도권을 중심으로 공급부족이 누적되고, 서울 등 도심내 공급부족이 심각해, 주기적인 주택시장 불안이 야기됨에 따라, 주택 수요에 상응하는 공급 정책이 필요했다. 이에 저렴한 주택의 대량 공급과 서민 부담완화를 위한 지원 방법으로 나타났다. 하지만 보금자리는 오히려 집값 하락과 전세난의 주요 원인으로 평가되는 등 여러 난관에 봉착했다. 심지어 새 정부가 펼치고 있는 행복주택 사업으로 인해, 유명무실해질 위기에 처했다. 행복주택도 주민의 반대에 부딪혀 멈춰있는 상황에서, ‘보금자리주택’ 사업을 통해 주택공급 정책을 돌아볼 필요성이 있다.

그린벨트 풀어, 서민들을 위한 보금자리주택

보금자리주택은 2008년 9월 발표된 ‘국민주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’의 일환으로 주택공급 방안의 핵심 사업이었다. ‘서민들을 위한’ 보금자리주택은 과거와 같은 공공임대주택만이 아니라 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택이다. 당시 무주택 저소득 가구 약 292만세대의 절반정도를 수용하는 150만호를 2018년까지 건설하고 공급하는 계획이었다. 지역별로 수도권은 100만호(66%), 지방 50만호(34%) 공급을 목표로 했다. 유형별로는 국민주택규모(85㎡) 이하의 분양주택을 70만호(47%), 장기임대주택을 80만호(53%) 공급하고자 했다.

임대주택에서는 최저소득층을 위해 시중전세가의 30%수준으로 저렴한 ‘영구임대주택’을 10만호 공급하고, 공공임대주택에 일정지분을 점진적인 자가 전환을 촉진하는 ‘지분형 임대주택’ 도입과 ‘장기전세형 주택’도 서울 등 도심 내에 10만호 수준 공급하여 수요자들의 선택기회를 넓히고자 했다. 무엇보다 보금자리주택의 경우, 개발제한구역 등 도시인근 선호지역에 건설하고, 공공이 직접 건설하는 것이 주요 방침이었다.

또한, 서민들이 부담 가능한 가격으로 공급하고자 했다. 이에 도심 접근성이 우수한 개발제한구역 중 조정이 가능한 구역, 산지·구릉지 등을 활용하여 보금자리 주택단지(40만호, 100㎢규모)‘를 신규로 조성하고, 도시외곽에는 2기 신도시 지역(송파, 검단 등) 등 공공택지에서도 서민들이 거주하기 편리한 지역을 활용했다. 그러나, 보금자리주택은 이제 더 이상 새로운 사업을 진행할 수 있을지 미지수다.

‘반값 아파트’, 집값 하락과 전세난의 원인이 되다

주택시장의 수급안정과 서민들의 주거복지를 최우선 과제로 삼았던 ‘보금자리주택’이 지연되는 사업에 대기수요가 늘어나고, 보금자리주택 공급의 차질이 전월세 대란의 주요한 원인으로 평가되고 있다. 국내 보금자리주택 중 첫 입주를 한 ‘세곡 LH푸르지오’는 2009년 6월 이 단지의 분양가는 3.3㎡당 1000만~1100만원으로 시세의 절반에 공급됐기 때문에 ‘반값 아파트’라는 별칭으로 주민들의 관심은 폭발적이었다. 당시 생애최초와 신혼부부 특별공급의 경우 본 청약에서 50대 1, 70대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 인기가 높았다. 이에 ‘반값 아파트’를 기다리는 수요는 더 늘어나게 됐다. 하지만 이후 보금자리주택의 공급에 문제가 발생했다.

최근 과천지식정보타운의 보금자리주택 공급물량이 다시 늘어나 주민들과 마찰이 생겼다. 당초 5차 보금자리주택지구인 과천지식정보타운은 2009년에 지구지정을 하고 9,600가구를 건립하기로 했으나, 2011년 집값 하락을 우려한 과천시민들의 반발에 부딪혀 4,800가구로 물량을 축소했다. 그런데 다시 지구계획 변경을 통해 2,798가구가 늘어난 7,598가구로 물량을 확대했다. 유보지로 남겨뒀던 2개 블록을 각각 공동주택용지와 지식산업용지로 변경 하면서 공급물량이 늘어난 것이다. 원래는 하수종말처리장 예정부지로 남겨뒀지만 자체 하수처리장을 짓지 않고 인근 안양 박달하수처리장을 이용하기로 결정됐다.

과천시내 아파트 주민들의 가장 큰 반발의 원인은 공급되는 물량이 대부분 일반분양이기 때문이다. 내년 하반기나 2015년 초면, 과천주공1·2·6·7단지가 모두 시공사를 선정하고 일반분양에 나설 예정이다. 이에 과천지식정보타운 내 분양 물량이 대폭 늘어날 경우 주변 분양에 악영향을 미칠 수밖에 없다는 판단이다. 일각에서는 주거 복지 확대를 위해서 보금자리주택지구에 임대주택이 더 늘어나는 것은 바람직하지만, 임대주택을 너무 많이 지으면 도시 기능면에서 활력이 떨어진다는 지적이다.

보금자리주택 잇따른 차질, 부담만 늘어 

보금자리주택지구 지정 이후에 사업이 진행되지 못하는 경우는 또 있다. 경기도 남양주시의 진건·지금 보금자리주택(이하 다산도시)은 남양주시와 경기도시공사의 공사비 부담 떠넘기기로 교통 및 주민편의시설이 부족한 ‘깡통도시’로 전락할 수 있다는 우려의 목소리가 나온다. 경기도시공사는 경기침체 여파 속에서 광교신도시를 비롯한 주요 사업들이 잇달아 차질을 빚고 있다. 게다가 부동산 침체까지 더해 다산도시마저 사업성에 빨간불이 켜졌다.

다산도시는 약 8만5천여 명이 입주하게 되는 보금자리주택지구로, 2018년까지 474만9천여㎡ 부지에 9조5천억 원이 투입될 예정이었다. 이에 남양주시는 택지개발촉진법 등에 따라 대상지에 사회복지시설·문화시설 등 각종 주민편의시설을 구축해야 하지만, 부지매입비를 포함 1천500억 원에 달하는 비용을 부담하기에는 쉽지 않다. 경기도시공사 역시 도로 개설 등의 부담으로 주민편의시설 구축까지는 힘들다는 입장이다. 보금자리주택의 특성상 주변 시세보다 80% 수준의 저렴하게 주택을 공급해야하고, 다른 개발 사업들과 비교해도 사업성이 현저히 떨어진다. 이에 다산도시 사업이 지지부진해질 경우 경기도시공사가 떠안아야할 부담은 더욱 커질 수밖에 없다.

경기도시공사는 일부 지구의 주택 건설에 민간사업자 참여 유도 등 사업성을 높이기 위한 방법을 다각적으로 찾고 있다. 전문가들은 지금의 전세난을 극복하고 주택시장이 안정을 찾기 위해서는 공공부분의 주택공급을 늘려야 한다고 공감한다. 공공임대주택 공급을 늘리거나, 민간영역에서 임대를 확대해야 된다고 말한다. 하지만, 공공주택의 대표였던 보금자리주택은 경기 침체와 더불어 사업성의 부재, 공사 부담 등으로 현재 앞길이 보이지 않는 실정이다.