[자료=국토교통부] 

지난 12월 30일, 정부가 제2차 장기주택종합계획을 발표함으로써 2013년~2022년까지의 주택정책이 수립됐다. 이번 주택정책은 지난 ‘4.1대책’과 ‘8.28대책’, 그리고 ‘12.3대책’까지 이어지는 주택시장 및 부동산시장 정상화 대책의 종합정책이라고 볼 수 있다. 특히 정부가 직접 건설하는 공공주택 공급량은 줄이는 한편, 저소득층의 주거난을 해소하기 위해 주거급여, 주택기금 지원, 행복주택, 커뮤니티와 지역주민 중심의 주거지재생, 신규 공공택지개발 최소화 등이 추진된다. 무엇보다 제2차 장기주택종합계획의 핵심은 ‘주거복지’로의 패러다임 전환이다. 변화하는 사회흐름을 반영하고 기존의 대량 주거 공급 정책에서, 다양한 수요자들을 지원할 수 있는 수요 맞춤형 정책이 시도된다. 이에 과거 공급 위주의 주택정책과 다르게 ‘보편적 주거복지’에 역점을 둔 주택정책에 대해 관심이 모여지고 있다.

달라지는 주택시장, 주택정책도 변하다

지난 30년간 국내 주택시장은 공급 위주의 정책에 많은 영향을 받았다. 70-90년대만 해도, 급증하는 인구 및 가구를 수용한 주택이 없어, 정부 주도의 대규모 택지개발 및 신도시개발, 아파트 공급 등이 이뤄졌다. 당시 아파트청약제도도 도입됐고, 공공임대주택 등의 주택정책으로 인해 양적인 측면에서는 꽤 높은 성과를 거두었다. 2011년 기준, 주택 보급률은 단독 가구를 포함해, 102%를 넘은 것으로 나타나 공급과 수요가 맞아지는 듯 했다. 하지만 여전히 주택 문제는 풀리지 않은 숙제로 남아 있다. 양적이 측면만 충족이 되면 풀릴 줄 알았던 숙제가, 최근 변하는 주택 및 부동산 시장 환경에 의해 한계를 보이고 있는 것이다.

[규모별 가구 추계 및 주택건설 실적/자료=현대경제연구원]

우선 인구 및 가구구성에 많은 변화가 생겼다. 1990년~2000년대 국내 연평균 인구 증가는 33만명 수준이었으나, 2010년대는 20만명 수준으로 감소하고 있다. 가구수도 1990년~2000년대는 30만 가구가 증가했지만 2010년대는 25만 가구로 감소했다. 게다가 1인가구가 차지하는 비중은 계속 증가하고 있다. 2000년, 전체가구에서 15.5%에 달하던 1인가구가 2010년 들어서는 23.9%로 증가했다. 또한, 평균 가구원수도 2000년 3.21명에서 2010년 2.69명으로 줄어들고 있다. 통계청은 향후 4년(2013년~2017년)간 3인 가구는 약 190만이 증가하고, 4인 이상 가구는 약 67만이 감소 할 것으로 전망했다. 전체 인구 증가율도 감소하고, 가구 규모도 축소화 되고 있는 것이다. 

이같은 변화 추이는 주택수요와도 연관되어있다. 기존의 수요가 많았던 중대형주택이 감소하면서 소형주택이 빠르게 증가하고 있다. 이는 수도권과 비수도권 모두 중대형가구 감소세로 나타나고 있다. 특히, 2011년~2012년 주택건설 실적을 보면, 비수도권에서 소형주택 위주로 55만호 이상 큰 폭으로 증가했다. 수도권에서는 수요가 많은 도시형생활주택(주로 다세대주택)과 소형주택이 큰 폭으로 늘었다. 전문가들은 앞으로도 지역에 관계없이 소형주택이 강세를 보이고, 초과 공급된 중대형주택은 약세를 이어갈 것으로 전망한다. 과거 이미 시작된 변화에 적응하지 못하고, 부진한 주택수요 상태에서 지속된 공급위주의 주택정책은 2기 신도시에서 대규모 미분양이라는 문제로 발전했다. 이제는 주택정책도 달라져야할 시기가 왔다. 금융위기와 함께 온 부동산 시장 침체와 인구 및 사회구조 변화에 대응해야 한다.

- 2022년 우리 주거의 모습

[자료=국토교통부]

제2차 장기(2013~2022년)주택종합계획 의미와 주요내용

이번에 수립된 제2차 장기주택종합계획은 기존 공급자 중심에서 수요자 중심의 정책 실행과 나아가 주택시장 안정을 위한 변화를 모색하고 있다. ‘더 나은 주거환경, 행복한 주거생활’이라는 비전 아래, 주요 정책방향 및 과제는 5가지로 정리된다. 첫째, 중장기 주택정책의 최우선 추진과제로 ‘보편적 주거복지 실현을 위한 촘촘한 주거안전망 구축’ 설정이다. 전반적으로 인구가 감소하는 추세이지만, 주거복지 사각지대 해소를 위해, 향후 10년간 공공임대주택을 연 11만호 이상 지속적으로 확충한다. 다만, 공공임대주택은 수요가 많은 도심위주로 공급할 예정이다.

특히 ‘행복주택’은 직주근접과 저렴한 임대료에 부합하기 위해, 공공용지 및 도시재생 연계용지 등에 확대 공급(2013～2017년간 14만호)한다. 공공임대주택 활성화를 위해 무엇보다 민간임대시장 활성화를 위한 제도적 기반 마련과 인센티브 체계가 강화된다. LH 재무부담 등을 고려하여 리츠?펀드 등 민간자금의 참여를 촉진하고, 주택임대관리업을 활성화하여 임대사업자를 적극 육성하는 방침이다. 또한 주거복지 사각지대 해소를 위해, 비정상거처 거주가구 주거지원과 생애주기별 맞춤형 주거지원 등이 강화된다. 둘째, ‘커뮤니티 중심의 살기좋은 주거환경’ 조성이다. 특히, 기존의 물량 위주 주택정비사업에서 탈피한 주거지재생이 본격화된다. 다양한 주민공유공간 설치와 커뮤니티 활성화 프로그램 개발·보급 등 지역주민의 자발적 참여를 확대하고, 소규모 수복형 사업을 통한 맞춤형 정비사업을 유도할 계획이다. 한편, 뉴타운 기반시설 설치비에 대한 공공지원도 지속된다. 주택기금 융자지원, 지자체 도시정비기금 확대 등 재원확보 방안을 마련한다.

셋째, ‘주택품질 제고를 위한 주택공급 및 관리’가 강화된다. 주택의 질적 향상을 위해 층간소음, 결로, 실내공기질 등 생활밀착형 주택성능 향상을 위한 기술개발을 적극 지원하고 에너지 절약형 주택보급을 적극 추진할 계획이다. 이와 관련해 ‘공동주택 결로 방지를 위한 설계기준’ 등 ‘3無 아파트 공급 관련 제도’가 정비돼 시행을 앞두고 있다. 또한 장수명주택 및 일반주택의 장수명화를 위한 제도적 기반을 구축하고, 재고주택 관리도 체계적인 시스템을 갖출 예정이다. 작년 말, 지지부진하던 수직증축 리모델링 허용 법안이 통과돼, 앞으로 공공주택 리모델링이 활성화될 전망이다. 넷째, 도시 외곽 신도시개발 등을 지양하고, 다양한 ‘수요 맞춤형 주택공급체계’를 구축한다. 주택시장 여건변화를 고려하여 중장기 주택수요에 맞춰 연평균 39만호 공급하되, 장래 소득증가율, 멸실주택수 등의 변동가능성(±5.8만호)을 감안한다. 정부는 이러한 중장기 주택수요를 반영한 신규 공공택지는 10년간 총 301.3㎢로 예상하나, 권역별 수급여건과 미매각 택지 등 잠재공급량을 감안하여 연차별 택지수급계획을 수립한다.

- 1차 계획 및 2차 계획 비교

[자료=국토교통부]

마지막으로, ‘지속가능한 주택시장 대응체계를 확립’을 통한 주택시장 구조변화에 대한 대응 강화이다. 이는 주택시장 구조변화에 대응하는 시장안정기반 마련을 위한 대책으로 서민주택금융 운용 및 역할을 개선한다. 특히, 국토부, 국토연구원, 한국감정원, LH, 통계청 등이 참여하는 ‘부동산통계협의회’가 운영된다. 부동산통계협의회를 통해 부동산 통계의 체계적 관리·운영 및 종합발전계획이 수립될 계획이다. 또한, 주거서비스산업개발과 미래주택산업 R&D 지원확대 등으로 다양한 주택산업을 육성한다.

지난 1차 장기계획과 2차 장기계획의 가장 큰 차이점은 앞서 언급했듯이 변화된 시장여건의 반영이다. 이에 1차 장기계획은 ‘주택수급계획’이 핵심이었으나 2차 장기계획은 ‘주거복지실현’에 힘을 주었다. 또한 ‘신도시계획’이 없이, 도시재생 사업에 역점을 두고 있는 것도 이전 주택정책과는 차별화된 모습이다. 장기주택종합계획이란 향후 10년간의 경제상황 및 주택시장 동향 등을 감안해서 정부가 주택정책의 분야별 중장기 전략을 제시하는 주택분야의 최상위 계획이다. 그러므로 첫 걸음이 중요한 것이다. 이번 새로운 주택정책이 공급자 위주의 사업에서 벗어나, 실질적인 주거서비스를 제공하는 지속가능한 정책으로 전환될 수 있게 점검해 보는 일이 중요하겠다.