- 주거지원 프로그램

[자료=국토교통부]

지속가능한 ‘주거복지‘ 주택정책에 있어 중요한 과제로 △월세 전환 등 시장구조 리스크 대응 △장기 모기지 공급 등 금융지원 △민간임대시장 활성화 등을 강화하는 방안이 떠오르고 있다. 이는 저비용 고효율의 다양한 주거서비스를 포괄해 지원함으로써 정책효과를 확산시키고자 하는 정부의 의지가 반영된 것이다. 특히 기존의 공급자 위주의 사업승인 물량목표에서 벗어나 실질적으로 주거서비스를 제공받는 수혜가구를 늘리고자 주택바우처 시행, 월세 소득공제 확대 등이 강화될 예정이다. 시장 리스크 대응을 위해서는 전세금반환보증, 주택임대차보호법상 최우선변제금 확대, 월세지급보증 도입 등이 추진될 전망이다. 또한 장기 모기지 공급 등 금융지원을 강화해 주택구매를 촉진하고자 한다.  

무엇보다 증가하는 월세를 포함한 임대차시장 구조변화에 대응하는 방안으로 민간임대 활성화가 지목되고 있다. 정부도 민간임대시장 확대 공감하고 있는 분위기이다. 임대주택의 중심이었던 공공의 재정여건 등을 감안해 공급수단을 다양화하고 도시외곽 건설보다는 도심내 공급을 활성화해야 한다는 것이다. 해외 국가들도 주거복지 정책을 종전의 정부 주도적 주거복지서비스 공급형태에서 민간중심으로 변화하고 있다. 특히, 미국은 민간에 위임·위탁의 형태 또는 민간 파트너십 형태로의 접근이 이어지고 있다.

미국은 민간투자 확대 방안으로 크게 △저소득층용 주택 세액 공제(LIHTC) 제도 △호프 식스(HOPE Ⅵ) 프로그램 △근린환경 선도(Choice Neighborhood Initiative) 프로그램 △ 공공임대주택의 자산 가치 보존을 위한 Rental Assistance Demonstration(RAD) 도입 등 4가지를 꼽을 수 있다. 먼저, 1986년에 도입된 ‘저소득층용 주택 세액 공제(LIHTC)’ 제도는 민간부문이 임대주택에 투자할 수 있게 세제상의 인센티브가 지원됐다. 이후 민간 투자가 늘어, 1987년 연방정부는 연간 60억달러 정도를 투자한 반면 민간은 1000억달러에 달하는 투자가 이루어졌다. 이에 현재 대부분의 임대주택은 민간이 보유하고 있으며, 정부로부터 보조를 받지 않고 있다. 2001년 주택금융조사자료에 의하면, 미국의 민간 임대주택의 소유자 구조는 개인이 54%, 파트너쉽 24%, 부동산투자신탁회사를 포함한 법인 13%, 주택조합 및 비영리기관 5%, 기타 4%이다. 이에 민간 임대주택의 3/4 이상이 개인 또는 파트너쉽 소유이며, 대형 기관에 의한 민간 임대주택 소유는 매우 적은 편이다.

다음 ‘호프 식스(HOPE Ⅵ) 프로그램'은 민간 재원을 다양한 목적으로 활용하는 공공임대주택 프로그램이다. 이는 노후·침체된 빈곤밀집지를 공공임대주택으로 재개발하고 기존 세입자에게는 주택바우처를 지급한다. 또한 공공임대주택의 사회적 혼합을 제대로 실현시키기 위해 관련 제도의 정비하고 지원했으며, 민간자본 참여의 폭을 넓혔다. 이에 약 20년 이뤄진 민간 투자액이 220억 달러에 달하며, 납세자의 조세부담을 낮추는 등의 성과를 거두었다고 인정받는다. 특히 전문가들은 이 프로그램으로 인해 연방정부, 지방정부, 공공주택청, 금융기관, 기업체, 거주자 간의 협력적 파트너십이 지역 경제 활성화에도 기여했다고 평가한다.

또한, 2010년 도입된 '근린환경 선도(Choice Neighborhood Initiative)' 프로그램은 공공ㆍ민간ㆍ비영리 민간 조직이 협력하여 가장 낙후된 근린지역에 정부 재원을 집중 투자해 지역 일자리 창출과 경제 활성화를 유도했다. 마지막으로 ‘Rental Assistance Demonstration(RAD)’은 2012년 공공임대주택과 같은 저렴한 주택 재고가 서민 주거안정에 가장 중요하다는 점에서 공공임대주택의 자산 가치 보존을 위해 도입됐다. 이 사업은 민간 부문이 공공임대주택의 개보수 사업에 투자 시 주택바우처 등 정부 보조금을 지원하는 방법이다. 미국의 경우, 이러한 정책으로 민간이 적극적으로 투자할 수 있는 활로를 개척해 주고 다양한 사회 주체가 주거복지에 참여할 수 있는 인프라가 있다는 점에서 주의 깊게 볼 필요가 있다.

- 주택임대관리업 유형 구분

[자료=국토교통부]

현재 우리 정부도 민간 여유자금의 참여기반을 확대하고, 세제·금융혜택을 통한 공공성 확보(準공공임대 등) 추진할 계획을 세우고 있다. 임대주택 리츠, 펀드, BTL 등 민간자금의 참여방법을 다양화할 방침이다. 또한, 법인 등 임대사업자가 민영주택을 최초 분양받아 임대사업을 할 수 있도록 청약제도를 개선할 계획이다. 특히, 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 주택임대관리업이 곧 시행을 앞두고 있다. 주택임대관리업은 자기관리형과 위탁관리형으로 나뉜다. 자기관리형의 경우, 주택임대관리업자가 임대인에게 장기간 매월 임대료를 고정액으로 지급하는 것이다. 단, 주택의 공실, 임차료 미납 위험 등을 주택임대관리업자가 부담한다. 위탁관리형은 주택임대관리회사가 임대리스크를 부담하지 않고, 매월 실제 임대료의 일정비율을 수령할 수 있다.

일각에서는 집주인이 임대수익을 고스란히 노출된다는 점에서 주택임대관리업이 제대로된 역할을 하지 못할 것이라 우려한다. 이에 주택임대관리업 시행에 앞서 임대소득 공개에 따른 세제혜택 등이 선행되어야 한다고 지적한다. 하지만 정부는 주택임대관리업으로 인해 시중의 여유자금을 전·월세 시장으로 끌어들일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 또한 주택임대관리업이 활성화되면 금리보다 더 높은 임대수익을 확보하려는 투자자들이 집을 여러채 매입해 전월세물건으로 공급할 수 있을 것이라 예상한다.