[강남구 구마을 주택재건축(위 사진은 내용과 관련 없음)/자료=서울시]

부동산 경기침체에 발목 잡혀 속도를 내지 못했던 재개발·재건축시장이 올해 초부터 한숨 돌리게 됐다. 지난 1월 7일, ‘도시및주거환경정비법’(이하 도정법) 일부개정법률 공포안이 국무회의를 통과한 것이다. 이번에 개정된 도정법의 중요 내용은 재개발·재건축의 용적률 완화와 추진위원회·조합 해제시한 연장이다. 정부는 재개발·재건축의 사업성 제고 방안과 출구전략 관련 사항을 모두 담은 이번 도정법 개정안으로 답보상태에 빠진 정비사업 문제를 해결하고자 한다.

구제적으로 먼저, 지자체가 정비계획 수립·변경시 조례상 용적률에도 불구하고 국토계획법 및 관계 법률에 따른 법적상한까지 용적률을 정할 수 있다. 이에 지자체가 법적상한까지 용적률을 허용할 경우, 일반분양 주택수가 늘어나게 되면서 사업성 개선에 도움이 될 것이다. 다만, 주거지역에 한정(상업지역 등 제외) 적용해 노후·불량주거지의 주거환경 개선을 도모한다. 또한 이미 사업시행인가를 받은 사업자의 경우, 정비계획 변경 등에 따른 사업지연·주민혼란 등의 우려가 있다. 이에 사업시행인가 이전 단계에 있는 정비구역에 대해서만 적용하게 됐다.

정비사업 출구전략의 일환으로 올해 1월말 종료 예정이었던 추진위원회·조합의 해산신청 유효기간도 1년 연장(2015년 1월)됐다. 추진위승인 취소시 사용한 비용, 즉 매몰비용에 대해 지자체가 일부 지원할 수 있는 유효기간도 1년 연장(2015년 8월)됐다. 그밖에, 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가 취소시 ‘채권확인서’를 지자체에 제출하는 절차가 마련됐다. 채권확인서는 채권포기에 대한 내용을 사전에 확정하여 시공자 등과 추진위·조합간 불필요한 분쟁을 막고 손금처리의 효율을 높이기 위해 합의하는 내용이다. 그간 걸림돌이었던 매몰비용에 대한 손금처리 방안이 마련되어, 정비사업 출구전략 갈등 해소에 기여할 수 있게 됐다.  

이번에 발표된 도정법 개정안은 현재 사업성 저하와 매몰비용 문제로 진퇴양난에 빠져 있는 재개발·재건축 사업의 활성화를 위한 것으로 보인다. 사업 추진의지가 강한 사업장에 대해서는 조속한 사업진행을 위해 용적률 완화방안을 부여해 수익성을 높일 수 있게 됐다. 반면 추진위·조합의 해산신청기간과 매몰비용 지원기간 등이 연장되면서 출구전략에도 속도를 높일 수 있게 된 것이다. 이에 재개발·재건축시장이 그동안의 침체기를 떨쳐버리고 꿈틀거리기 시작했다. 특히, 강남 재건축아파트 가격이 상승하는 등 부동산시장이 활기를 뛸 것이라 기대를 모으고 있다.

[자료=부동산114]

규제완화에 재개발·재건축 매매가도 올라

작년 말 기준으로 서울시의 사업시행인가 이전단계에 있는 재개발구역은 139개, 재건축구역은 84개로 총 223개 구역이 용적률 규제완화 수례를 받을 수 있다. 서울시의 경우, 도시개발 및 관리차원에서 시조례로 제1종 일반주거지역은 150%, 2종 주거지역은 200%, 3종 주거지역은 250%까지 용적률을 제한하고 있다. 그러나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용적률 허용치는 제1종 일반주거지역 200%, 2종 주거지역 250%, 3종 주거지역 300%로 50%씩 더 높다. 이에 이번 도정법 개정에 따라 재건축은 용적률을 50%씩 더 높게 지을 수 있는 것이다.

부동산정보업체에 따르면, 2월 셋째주 강남 재건축아파트를 중심으로 사업진행에 대한 기대감이 커지면서 매물이 회수되거나 매매가격이 올랐다. 또한 강동과 서초 재건축도 상승세에 힘을 보탰다. 강남 재건축아파트 상승세가 서울 아파트매매시장 가격을 끌어올려 0.07% 상승했다. 재건축시장에서는 강남이 전주에 비해 무려 1.35% 상승, 강동도 0.55% 상승하면서 서울재건축 전체 매매변동률은 0.50% 상승했다. 업계는 정부의 규제완화 이후 전세시장뿐 아니라 매매시장에도 매수문의가 늘어나면서 시장회복에 대한 기대감이 높아지고 있다는 평가다.

한편, 경기도 역시 재개발·재건축사업이 사업성이 높아져 활성화 될 것으로 기대하고 있다. 경기도내 31개 시군은 3종 일반주거지역의 경우, 정비계획에 따라 230~300%까지 조례로 정해놓고 있지만, 이제는 법적 용적률 상한인 300%까지 적용할 수 있다. 이렇듯 재개발·재건축에서 용적률이 중요한 까닭은 수익성으로 바로 이어지기 때문이다. 현재 경기도는 269개의 재개발·재건축 사업이 혜택을 받을 수 있을 것으로 알려졌다. 이에 관련 정비사업장들은 지자체의 결정에 따라 웃고 우는 양분화현상이 두드러질 전망이다.

[자료=부동산114]

용적률 인센티브제와 중복, 정비사업 혼란 예상

한편, 긍정적인 영향을 기대하는 시각과 달리, 우려의 목소리도 크다. 정부가 용적률 완화와 추진위원회·조합 해제시한 연장 방안을 내놨지만 현실과 동 떨어진다는 지적이다. 또한 그동안 가장 요구가 높았던 매몰비용도 기안연장만으로는 실질적인 효과를 기대하기 어려울 것으로 보인다. 용적률 완화의 경우, 기존의 ‘용적률 인센티브제’와 중복되 혼란을 가중시킬 우려도 크다. 이번 용적률 완화가 ‘용적률 인센티브제’와 다른점은 정비계획을 수립할 때부터 용적률을 300%까지 확보할 수 있다는 것이다. 또한 용적률 인센티브를 받을 경우, 늘어난 용적률 중 최고 75%까지 임대주택으로 돌려야 하지만, 용적률 완화규정에는 임대주택 의무비율이 없다.

따라서 사업시행인가 이전인 구역에서 정비계획 변경을 통해 적용받은 인센티브를 포기 할 수도 있어, 혼란이 불가피할 것이란 의견이다. 서울시도 재개발·재건축 211곳은 이미 인센티브에 따라 최대 용적률을 적용받은 상태이다. 본래 용적률 인센티브는 혜택을 주는 만큼 공공성을 강화하는 목적으로, 서울시내 대부분 정비구역이 임대주택비율을 비롯해, 소형아파트비율 증가, 기부채납 등을 추진하고 있다. 그런데 이번 도정법개정으로 용적률을 적용하면 공공성 훼손이 우려된다는 것이다. 게다가 정부의 용적률 완화조치는 지자체장의 의지에 따라 적용될 수도 있고, 아닐 수도 있다. 이에 서울시 등 지자체가 실무적인 어려움을 근거로 해당 규정을 적용하지 않으면, 추진주체와 충돌이 발생할 것이란 분석이다. 

전문가들은 수도권 과밀억제권역에 위치한 재개발·재건축 사업장은 용적률을 추가로 확보할 수 있는 방안이 두가지로 늘어났지만, 결국 용적률 인센티브제를 적용받는 경우가 많을 것이라 예상한다. 다만, 수도권 과밀억제권역 외의 지방사업장은 용적률 인센티브제도 적용대상이 아니므로, 수익성 개선에 도움이 된다는 점에서 의의가 있다고 본다. 이처럼 정부가 재개발·재건축 및 부동산시장 활성화를 위해서 지속적으로 규제완화를 계획하고 있으나, 현실을 반영하지 못한 ‘빛 좋은 개살구’라는 평가도 이어지고 있다. 이에 앞으로도 지속적인 현장검증과 제도보완이 이루어져야겠다.