[주요부동산 정책과 규제완화 내용/자료=국토교통부]

최근 입법이 완료된 부동산 활성화 정책과 규제완화들이 2014년 토지시장에 본격적으로 영향을 미칠 것으로 전망된다. 특히, 토지거래허가구역 해제와 건물입지규제의 네거티브 방식 도입은 물론, 취득세 영구인하, 다주택자 양도세 중과폐지, 리모델링 수직증축허용, 계획관리지역 내 판매시설 건축허용 등으로 인해 2014년 토지시장 활성화에 기여할 것으로 예측된다. 한국감정원이 지난 2월 17일 발표한 ‘국내 토지시장 현황과 향후 전망’ 보고서에 따르면, 2013년 토지가격이 전국 1.14% 상승했다. CPI 상승률(1.31%) 보다 낮은 추세가 지속되고 있으며, 전국 토지거래는 필지 기준 전년대비 9.6% 증가한 것으로 나타났다.

지역별로는 수도권 1.04%, 지방 1.30%로 모두 상승했다. 그중 가장 높은 지가변동률을 기록한 상위 지역은 세종, 대구, 부산, 경남 순으로 나타났다. 최상위 지역인 세종은 5.50%로 정부기관 이주와 도시기반시설 확대 조성에 대한 개발기대심리가 지가상승 및 토지거래량 증가에 매우 큰 영향을 미쳤다. 대구(1.68%)와 부산(1.57%)은 혁신도시 내 공공기관의 이전과 인근 개발 등으로 인해 토지수요가 증가했고, 경남(1.49%)는 진주혁신도시 및 부산인근 지역의 교통망 등 인프라 구축으로 토지가격이 상승했다.

지난해 토지가격이 가장 많이 하락한 지역은 서울 용산구(-2.11%)이다. 용산구는 국제업무지구 개발사업 무산 및 한남뉴타운 사업추진 난항에 따라 가격수준하락과 저가매물 위주의 미미한 거래량 영향으로 분석됐다. 다음은 인천 중구(-0.23%)로 영종하늘신도시 및 제3연육교, 용유무의 국제관광단지 개발사업 등 대규모 개발사업의 불확실성으로 토지가격이 하락했다. 한편, 도시지역 용도지역 중 주거지역은 1.20%로 4.1대책의 효과에 힘입어 지가상승을 주도했다.

토지거래량의 경우, 전국 2,24만 필지로 수도권은 13.9%, 지방은7.6%가 증가했다. 이는 특히 4.1대책 이후 상승세로 전환된 것이며, 8.28대책 이후 상승폭이 확대됐다. 시도별 연간 토지거래량은 서울(25.4%), 대구(20.6%), 부산(20.2%), 제주(18.3%), 울산(18.1%), 광주(14.0%), 경남(12.9%)의 순으로 증가했고, 충남(-4.2%), 강원(-3.7%), 전남(-1.5%)은 감소한 것으로 나타났다. 특히 토지거래량은 주거용 건물이 18.6%로 크게 증가한 가운데 아파트의 증가율이 높은 것이 특징이다. 게다가 취득세 감면이 종료됐던 6월에 거래량이 116%로 크게 증가했다. 용도지역별 및 이용상황별 토지거래량에 있어서도 각각 주거지역이 16.1%, 대지가 14.1%로 가장 높은 거래량 증가율을 기록했다.

[자료=국토교통부]

이처럼 토지가격과 토지거래량은 부동산 대책 등 정책영향을 받는 것으로 나타났으며, 4.1대책과 8.28대책 발표 이후 주거용 토지를 중심으로 상승폭이 확대됐다. 또한 한국감정원은 토지가격과 토지거래량은 상호에게 영향을 미치는 것으로 분석했다. 일반적으로 토지가격은 거래량이 증가하면 상승하기 시작하고, 거래량이 감소하면 토지가격은 하락했다. 이에 2013년 9월 이후 거래량과 토지가격이 상승하는 것으로 나타나 토지가격 상승세는 일정기간 유지될 것으로 예측됐다.

한편, 토지가격과 토지거래량은 상호간에 2~3개월의 시차를 두고 상호 인과관계(1%~5%)가 성립하는 것으로 나타났다. 또한 토지거래량이 토지가격에게 주는 충격반응효과 보다, 토지가격이 토지거래량에게 미치는 영향이 더 큰 것으로 분석됐다. 예컨대, 토지가격이 1%p 상승하는 경우 거래량 5%p 증가에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그러나 토지거래량이 1%p 증가하는 경우에는 2~3개월 시차를 두고 토지가격 0.025%p 상승했다가, 점차 감소해 10개월 이후 모두 소명하는 경로를 보였다.

전문가들은 2013년 부동산정책이 주로 주택시장 관련에 머물고 있는 상황으로 토지정책 확대가 필요하다고 지적했다. 특히, 토지가격이 토지거래에 큰 영향을 미치므로 이에 대한 방안을 마련해야한다고 강조했다. 또한 효율적인 지가 동향을 파악하기 위해 위험요소인 주요 개발사업 지역 및 투기 의심지역에 대한 종합 모니터링을 강화해야한다. 다만, 토지시장은 주택에 비해 정책효과로 인한 영향이 느리므로 장기적인 관점에서 합리적인 정책마련에 힘써야하겠다.