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주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 두고 정부와 부동산업계, 전문가들 사이에서 논란이 커지고 있다. 지난 2월 경제혁신 3개년 계획의 하나로 LTV·DTI의 합리화 방안이 언급되면서 논란은 시작됐다. 이에 부동산시장의 마지막 대못을 뽑아야 한다는 주장과 LTV·DTI규제 완화는 가계부채 증가의 원인이 될 것이라는 주장이 맞서고 있다. 이와 관련해 정부는 LTV·DTI규제 완화 방향이 정해진 것이 아니라며 논란을 일축했다. 그동안 LTV·DTI 제도는 급격한 가계부채 증가를 억제하고, 거시경제 안정성 유지에 긍정적인 역할과 집값이나 부동산 시장에는 악영향을 미친 것은 사실이다. 부동산 시장에 직접적인 영향을 줄 것으로 예상되는 이 두 규제를 놓고 시장의 관심이 뜨겁다.

부동산 시장과 LTV·DTI 규제 변화 추이

2000년대 들어서, 우리나라 주택가격은 서울 강남지역을 중심으로 수도권 일대가 급등하기 시작했다. 이에 주택담보대출도 같이 증가하면서, 정부는 주택가격 안정과 금융기관의 주택담보대출 억제 수단을 찾아야 했다. 주택 수요자가 주택 구입을 할 경우에는 보편적으로 주택담보에 의한 금융권의 차입을 통해 이루어진다. 이에 주택수요의 증가는 주택담보대출의 증가를 가져오고, 이러한 주택담보대출의 증가는 주택가격의 상승을 확대하는 구조로 작용하기 때문이다. 이때 도입된 것이, 주택담보대출인정비율(LTV: Loan to Value)과 총부채상환비율(DTI: Debt to Income)제도이다. LTV란, 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미하는 것이다. DTI란, 차주의 금융부재 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미하는 것이다. 즉, LTV·DTI에 따라 담보대출을 받을 수 있는 금액의 비율이 달라지는 것이다.

2002년 9월 처음 도입당시에는 부동산경기가 과열되면서 주택담보대출로 인한 가계와 금융부실 위험성이 커지자 LTV 60%가 넘는 대출을 규제했다. 이어 2003년 10월에는 주택시장이 더욱 과열되면서 주택시장안정 종합대책 발표에서 투기지역 아파트에 대해서는 LTV를 40%로 인하했다. 2005년 7월에는 투기지역에 대한 LTV를 은행과 보험사는 60%에서 40%, 저축은행은 70%에서 60%로 하향 조정해 시행했다. LTV 규제에도 과열 양상이 계속되자 정부는 2006년 3월 주택투기지역 소재 6억원 초과 아파트 취득시 대출에 대해 40%의 DTI 규제를 적용하기 시작했다. 이후, 2007년 3월부터 6억원 이하의 대출에 대해서도 40～60%를 적용했다. 그러나 2008년 하반기에 들어와서는 글로벌 금융위기의 발생으로 부동산 경기가 위축되어 강남 3구(강남·서초·송파구) 이외 지역을 투기지역 및 투기과열지구에서 해제했다.

2009년 7월, 글로벌 금융위기 이후, 다시 주택가격이 상승세를 나타내면서 은행권의 LTV를 60%에서 50%로 하향 조정했지만, 주택가격의 지속적인 상승세에 따라 그해 9월에는 투기지역에서 수도권 비투기지역으로 DTI규제를 확대하게 된다. 한편 2010년, 지방권역을 중심으로 미분양사태가 발생하는 등 부동산 경기가 크게 위축됐다. 이에 강남 3구를 제외한 지역에 대해서는 DTI규제가 한시적(2010년 8월~2011년 3월)으로 폐지되기도 했다. 그 후 2011년 4월부터 DTI규제가 다시 부활해 지금까지 50~60%가 적용되고 있다. 이렇게 LTV·DTI규제는 그동안 주택시장의 경기가 과열되면 규제정책을, 위축되면 완화정책을 적용하면서 탄력적으로 운영돼 왔다.

[자료=한국금융학회]

금융위 'LTV·DTI 규제 완화 검토한 바 없다'

정부는 금융기관 건정성 유지와 가계부채 억제를 위해서 LTV·DTI규제를 남겨둘 수밖에 없다는 입장이다. 특히, 금융위원회는 다수 언론매체에서 언급하는 ‘LTV·DTI규제완화’ 보도내용에 대해서 “전혀 사실과 다르다”라며, “현재로서는 특정한 방향성을 가지고 규제를 검토하거나 구체적인 개선방안을 검토·확정한 바 없다”고 해명했다. 또한 금융위는 “LTV·DTI 규제는 금융소비자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 핵심장치”라며 “부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다는 것이 정부의 일관된 입장”이라고 강조했다.

이러한 정부의 입장은 어찌 보면 당연하다. 현재 전체 금융권의 평균 LTV는 51%, DTI는 36%로, LTV와 DTI 규제를 받는 주택담보대출의 70% 가까이가 규제 최저기준을 넘는다. 즉, 은행권 전체 주택담보대출 가운데 LTV와 DTI 규제를 동시에 적용받는 수도권 대출 51조6천억원 중 36조원이 LTV·DTI 최저기준인 50%를 넘게 적용받고 있다. 게다가 DTV와 DTI가 모두 50%를 넘는 대출이 8조1천억원, LTV만 50%를 넘는 대출이 25조원, DTI만 50%를 넘는 대출이 2조9천억원이다. 이에 LTV와 DTI의 평균 수치를 고려할 때 대출 규제를 전반적으로 풀면 가계부채의 질과 양 모두 나빠질 가능성이 크다는 것이다.

특히, 정부가 '가계부채 구조개선 촉진방안'에서 제시한 가계부채 5%p 하향(2017년까지)을 달성하기 위해서는 LTV·DTI의 유지가 불가피할 것으로 예상된다. 부채상환 위험을 보여주는 가처분소득 대비 가계부채 비율은 꾸준히 상승, 2008년 149.7%에서 2012년 163.8%까지 상승했다. 또한 지난해 말 기준 가계부채가 사상 처음으로 1000조원을 돌파했다. 따라서 정부는 LTV·DTI 규제가 실수요자의 주택 구입을 불합리하게 제약하는 경우, 부분적으로 손질하는 수준에서 ‘합리화’할 것이라는 방침이다.

[자료=한국금융학회]

부동산 업계, 'DTI·LTV 손질해야 된다'

부동산 시장은 LTV·DTI 규제 완화로 인한 시장 활성화에 기대를 걸고 있다. 올해 들어 여러 규제들이 풀리면서 시장에 온풍이 불고 있다. 거기에 LTV·DTI 규제까지 완화된다면, 주택구입 수요가 확대될 수 있을 것이라 기대하는 것이다. 그리고 LTV와 DTI를 완화할 경우 가계부채가 상승할 것이라는 우려가 있지만 현 시장 상황에서 이는 가능성이 낮다고 지적한다. LTV·DTI 규제는 우리나라뿐만 아니라 선진국에도 적용되고 있는 제도다. 그러나 보통 대출이 가능한 기준으로 집값의 70%~80%까지 적용하고 있다. 이에 이를 개선해야한다는 의견이 제기 되고 있다.

또한, LTV·DTI 규제가 주택가격 폭등기때 도입된 규제이기 때문에 지금과 같은 침체기에는 완화하는게 당연하다고 주장한다. 특히, 금융소비자를 보호하는 DTI와 달리 LTV는 금융기관의 자산건전성 관리에 초점을 맞춘 것이어서 조정의 여지가 있다는 지적도 있다. 현재 수도권에 적용되는 LTV는 50%이고, DTI는 서울 50%, 경기·인천 60% 등이다. 때문에 고리의 신용대출이나 사금융을 이용하는 가계가 늘어나고 가계부채의 질적 악화를 초래했다는 평가도 있다. 이에 LTV·DTI의 방향을 바꿔 다양한 민간 주택금융 상품을 유도하고, 수요자 선택의 폭을 넓혀야 한다고 목소리 높인다.

한편, 일각에서는 LTV·DTI 덕분에 우리나라가 미국이나 일본처럼 주택가격 폭락에 따른 금융 불안을 겪지 않은 것이라고 본다. 또, 전면적인 금융규제 완화가 가계 부채부실에 부담을 더할 것이라는 정부의 의견에 동의한다. 이에 LTV·DTI규제 총량은 유지하되 지역별·업권별로 비율을 조정해야 한다는 의견도 제기되고 있다. 이처럼 LTV·DTI 규제 완화를 두고 전문가들 사이의 시각차가 뚜렷해 실제 완화로 이어질지는 미지수이다.