[위 사진은 내용과 관련 없음/자료=정책브리핑]

국토부가 주택 보유에 대한 의식을 조사한 결과, “내 집이 꼭 필요하다”라는 응답한 비율이 2010년 83.7%에서 2012년 72.8%로 감소했다. 특히, 20~30대의 주택 보유의식은 62~68%에 불과했다. 조사에서 알 수 있듯이 최근에는 주택 보유의식의 변화 등으로 구매력이 있음에도 불구하고 주택을 보유하기보다 임차하려는 수요가 증가하고 있다. 이러한 추세 속에서 전세-월세간 주택임대차 형태에 있어서 수급 불일치가 심화되고 있다. 실제로 수도권을 중심으로 전세가격은 천정부지로 치솟고 있는 반면 월세 가격은 하락세를 지속하고 있다. 주택시장의 부진이 계속되면서 임대차인들의 선호도도 갈리고 있는 것이다. 전문가들은 전월세난으로 인한 서민주거 불안정을 고려해 민간임대를 활용한 제도권 임대주택 활성화가 매우 시급하다고 지적한다.  

글로벌 금융위기 이후 새로운 주택시장 패러다임

글로벌 금융위기의 여파로 시작된 부동산시장의 침체는 우리나라뿐만 아니라 여러 나라의 주택시장과 주택정책에 변화를 가져왔다. 한국개발연구원은 그 중 ‘민간임대시장의 중요성 증대’와 ‘자가보유 지원 위주의 주택정책으로부터 임대주택 중시 정책으로의 방향 전환’에 주목해야한다고 봤다. 연구원에 따르면 금융위기의 발원지인 미국의 경우, 주택가격 하락으로 마이너스 순자산 상태에 놓인 주택이 늘고, 대출원리금을 상황하지 못해 주택을 압류당하는 가구가 늘었다. 이에 주택시장의 활황으로 2004년에 69.2%까지 상승했던 자가점유율이 2011년 말에는 66%로 하락했다.

따라서 소유주택을 잃게 된 가구들과 향후 자가보유를 원하지만 당장 구입능력이 없는 많은 가구들이 민간임대주택을 선택할 수밖에 없는 상황에 놓였다. 또한 주택정책 차원에서 무리한 자가구입 지원정책을 재고해야 한다는 주장도 제기됐다. 영국의 경우에는 2000년대 들어 주택가격이 상승하고, 그로인해 주택구입능력을 지닌 가구들이 줄면서 자가보유율이 정체됐다. 게다가 경제위기로 은행들이 주택대출 공급을 줄이고, 대출기준을 강화하면서 2011년 보자보유율은 1989년 이래 최저 수준인 66%로 하락했다. 영국 정부도 정책 차원에서 민간임대주택 부분의 확대를 주요 과제로 추진하고 있다.

우리나라의 임대시장 구조도 앞서 미국과 영국과 같이 변화를 겪고 있다. 과거 임대주택은 집을 살 능력이 없는 사람들의 차선책으로 인식됐다. 그러나, 1~2인 가구 증가가 가속화되고, 2008년 발발한 경제위기 전후로 집값이 안정되면서 자발적인 임차수요도 늘고 있다는 분석이다. 임대주택에 대한 인식이 사회 흐름에 맞춰 변화하고 있는 것이다. 또한 저금리와 매매가격 안정세가 정착됨에 따라 종전의 전세 위주의 주택임대시장에서 월세의 비중도 늘고 있다.

[자료=경기개발연구원]

월세 거래는 지속적으로 확대, 전세 거래는 감소

2013년 전국 월세 거래(54만건)는 2011년 대비 23.9% 증가했고, 전세 거래(83.3만건)는 5.9% 감소한 것으로 나타났다. 경기개발연구원의 조사에 따르면 전국 전월세 거래 중 월세 거래가 차지하는 비중도 2011년 1월 31.9%에서 2014년 3월 42.9%로 증가했다. 경기도의 경우, 같은 기간 월세 거래가 10.7만건에서 13.5만건으로 증가했고(25.7%), 전세 거래는 27.1만건에서 25.3만건으로 감소(△6.5%)했다. 또한 전월세 거래 중 월세 비중은 같은 기간 26.3%에서 37.5%로 증가했다. 연구원은 통계집계가 어려운 무보증 월세와 임대소득 노출 회피를 위한 이면계약 등을 감안하면 월세 거래 비중은 더 높을 것으로 예상했다.

월세 거래는 증가한 반면, 가격은 하락했다. 수도권·광역시의 월세이율은 월세 공급 증가 등으로 인해 지속 감소하면서 월평균 0.8% 수준까지 하락한 것으로 나타났다. 월세이율(전세의 월세 전환율) 하락으로 수도권·광역시의 월세 가격은 2013년 4월부터 12개월 연속 하락세를 기록했다. 경기도의 경우, 월세이율은 2010년 6월 0.96%에서 2014년 3월 0.81%로 하락했으며, 월세가격 역시 2013년 10월(0.02%)을 제외하면 2013년 3월부터 하락을 지속했다. 그러나, 전국 전세가격은 전세공급 부족 등에 따라 같은 기간 19개월째 연속 상승하는 모습을 보였다. 서울 전세가격 상승으로 인한 이주 등으로 서울 인근의 하남시, 과천시, 의왕시 등의 전세가격은 5년 전에 비해 50% 이상 상승하기도 했다.

한편, 전세가격이 매매가격의 70%에 근접하면서 보증금을 돌려받지 못하는 소위 ‘깡통전세’의 위험성이 높아졌다. 경매로 넘어간 수도권 아파트 중 전세보증금을 제대로 돌려받지 못한 가구는 2008년 7.1%에서 2013년 19.6%로 증가했다. 이에 임차인들은 이를 피하고자 월세 거주 선택하는 경우가 늘은 것이다. 저금리 및 주택시장 안정화로 인해 임대인들도 전세보다 월세를 선호하는 추세이다. 시중금리가 3%에도 미치지 못하는 상황에서 집주인들은 전세보다 임대수익률이 높은 월세를 선호할 수밖에 없다. 이러한 임대주택 수요의 대부분을 민간부문에서 충족 시켜야 하는 우리나라 현실에서 민간임대주택의 공급을 확대하고 임차인들의 주거안정을 증대시키는 것은 주택정책의 중요한 과제로 떠올랐다.

[자료=주택산업연구원]

2014년 주택정책, 임대차시장 구조변화에 대응

정부는 2014년에도 시장 회복세 확산을 위해 재건축 규제완화, 장기 모기지 공급 등 주택시장 정상화를 지속 추진한다. 이와 더불어, 전세값 상승으로 인한 서민 주거비 고통을 덜고자한다. 이에 전세→월세전환 등 임대차시장 구조변화에 맞춰 공급·수요 측면에서 근본적·구조적인 대응을 추진할 계획이다. 특히, 정부는 임대주택 공급 확대 및 공급방식을 다양화할 방침이다. 올해 공공임대주택은 작년 실적 8만호 보다 12.5% 증가한 총 9만호를 공급 한다. 9만호 중 건설임대주택이 5만호, 매입임대 1.3만호, 전세임대 2.7만호가 공급된다. 또한, LH 재무여건 등을 감안한 대안적 임대주택 공급방식으로, 주택기금과 LH 주도로 리츠를 설립하고, 민간자금을 유치하여 공공택지에 10년 공공임대주택을 건설할 계획이다.

민간임대 활성화를 위한 방안도 마련됐다. 리츠 등 기업형임대사업자를 육성하고, 세제·금융지원 등을 통해 민간 임대사업 활성화 적극 지원한다. 민간 주도의 임대주택리츠 활성화를 위해 주택기금이 연기금·보험사·시중은행 등과 공동투자협약을 맺고, 리츠를 설립하여 민·관 협력을 통해 임대주택 공급한다는 것이다. 또한, 이러한 임대주택 리츠에 대한 주식규제 및 상장기준을 완화하고, 과세이연 등 정부 지원을 통해 민간자금의 리츠 투자를 활성화할 계획이다. 이번 시범사업으로 우선 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업이 선정됐다.

아울러, 민간 임대사업자의 등록 요건, 임대의무기간 등 규제가 완화되고, 준공공임대주택에 대한 재산세 및 소득·법인세 감면 등의 세제해택이 강화될 계획이다. 또한 지난 2월부터 시행되고 있는 주택임대관리업 활성화를 위해, 주택임대관리업을 중소기업 특별세액 감면 대상으로 추가하여 법인세 감면혜택을 부여한다. 그밖에 정부는 공공·민간 임대주택 정보를 통합 관리하는 임대주택 정보시스템 구축하고, 월세시장 확대에 대응하여 전월세 통합지수 개발 등 관련통계도 보완할 계획이다. 이처럼 향후 주택시장은 임대시장이 대세를 이루고, 점차 월세시장은 커질 것이다. 이에 앞으로도 월세 위주의 시장 변화 추세에 부합하는 지원제도를 설계하고, 임대시장 변화의 연착륙을 유도할 수 있는 정책이 강화될 전망이다.