[/자료=올바른재건축준비위원회]  

서울 강남의 요지인 압구정동 구현대아파트(3구역)가 재건축 동의율 50%를 넘겨 법정 재건축추진위원회 구성에 나선다. 전체 압구정지구 1만 240가구 중 43%(4,355가구)를 차지하는 구현대가 재건축추진위원회 구성 요건을 충족함에 따라 이 일대 단지들과 연대해 재건축에 속도를 낼 수 있을지 주목된다. 압구정 구현대 재건축준비위원회 네 곳 중 하나인 올바른재건축준비위원회는 소유주 재건축 추진 사업을 위한 공공지원 주민 동의율이 50%를 상회했다고 26일 밝혔다. 주민들은 추진위가 설립되면 공공기여 비율과 최고 층수 조정 등을 서울시에 요구할 계획이다.

재건축 동의율 50% 넘겨…추진위 구성 첫 발

26일 부동산업계에 따르면 압구정 아파트지구에서 규모가 가장 큰 3구역 재건축 동의율이 51%에 달했다. 재건축 사업의 시발점인 추진위원회는 소유자 50% 이상이 재건축 사업에 찬성하면 구성된다. 그동안 압구정 현대아파트 단지는 주민들의 반대로 재건축 사업 추진이 진전되지 못했다. 안중근 올바른재건축준비위원회 기획전문위원은 “강남구청에서 서류 미비 사항 등을 확인해 동의율을 공식화하면 추진위를 설립하고 세부 개발계획을 짤 수 있다”며 “법정 추진위를 통해 서울시와 지구단위계획 주요 쟁점사항 논의가 가능해질 것”이라고 말했다.

[압구정 지구단위계획구역 토지이용계획/자료=서울시]

서울시는 지난해 10월 압구정지구를 대상으로 한 지구단위계획을 내놓았고 이르면 다음 달 도시·건축공동위원회 심의 등을 거쳐 주요 내용을 확정할 예정이다. 구현대 재건축추진위원회가 구성되면 △역사문화공원 부지 이전 △상업시설 비중 축소 △기부채납 축소 △평균 층수 45층 등의 개선사항을 강도 높게 밀어붙일 것으로 예상된다. 시는 구현대 단지 중앙에 역사문화공원(2만 5,000㎡)을 배치한 데다 16.5%의 공공기여 비율을 설정한 바 있다. 하지만 압구정 구현대 주민들 대부분이 이 원칙에 반대하고 있다.

추진위 구성을 준비 중인 올바른재건축준비위원회는 공식 조직이 구성돼야 협상력이 생긴다는 점에서 추진위를 통해 공원부지 이전과 층수 규제 완화 문제 등 주민들의 의견을 관철시킬 계획이다. 안중근 올바른재건축준비위원회 기획전문위원은 “법정 추진위를 하루 빨리 발족해 오는 7~8월 중으로 확정 고시가 예정된 지구단위계획에 관련 사항을 반영할 수 있도록 총력을 다할 것”이라면서 “단지 안 역사문화공원 부지 이전과 상업시설 및 기부채납 비율 축소, 층고 상향 등과 같은 사안을 서울시와 협의할 것”이라고 말했다.

[압구정 지구단위계획 주요 쟁점/자료=urban114]

추진위 구성이라는 큰 산을 넘었지만 아직까지 산재한 과제가 많다. 공공기여 등을 둘러싼 소유자들과 서울시의 이견 조정이 재건축 추진에 변수가 될 전망이다. 주민들이 가장 반발하는 부분은 공공기여를 통해 마련하는 역사문화공원이다. 서울시는 압구정 구현대아파트 한가운데에 2만 5,000㎡ 면적의 역사문화공원을 조성할 계획이다. 주민들은 공원을 동호대로변으로 옮길 것을 제안하고 있다.

공공기여 비율도 갈등 요인으로 꼽힌다. 서울시는 압구정지구의 평균 공공기여 비율을 15%로 정했다. 일부 지역이 종 상향되는 구현대아파트는 16.5%다. 이에 대해 서울시는 오세훈 시장 재임 당시 공공기여 비율(24%)보다 크게 감소한 것이라고 설명하고 있지만 주민들은 여전히 과도하다고 맞서고 있다. 압구정지구를 조성할 때 이미 도로 등이 공공기여된 만큼 추가로 공공기여를 요구하는 것은 부당하다는 주장이다. 층수제한도 여전히 쟁점이다. 시는 지구단위계획을 통해 최고 높이를 35층으로 제한할 방침이지만 상당수 주민은 45층 주장을 굽히지 않고 있다.

신현대, 한양 등도 재건축 잰걸음

압구정 구현대가 재건축을 추진하기 위한 첫 단계를 통과하면서 이 일대 재건축 작업은 더욱 탄력을 받을 것으로 보인다. 특별계획5구역 한양1·2차는 28일 ‘서울시 공공관리 추진위 구성 선거관리기준’에 따라 주민선거 내용 및 일정 안내를 위한 설명회를 열고 추진위 구성을 본격화한다. 4구역(현대8차, 한양4·6차)도 이미 동의율 50% 요건을 충족해 추진위 설립에 박차를 가하고 있다.

특별계획2구역(신현대9·11·12차)도 재건축 작업을 진행하기 위한 준비를 하고 있다. 신현대가 있는 특별계획2구역의 경우 동의율은 약 44% 수준인데, 지난 16일 재건축추진준비위원회가 출범한 데 이어 20일 단체설립 신고를 구청에 접수한 상태다. 강남구청은 소유자 동의율이 50%에 이를 때까지 주민 의견 청취 기간을 무제한으로 주고 동의율이 달성되면 공공지원 등으로 재건축 추진에 힘을 실어줄 계획이다.

또 특별계획6구역(한양5·7·8차)은 압구정 최초로 통합 재건축조합을 5월께 출범시킬 계획이다. 한양7차 재건축조합 관계자는 “이르면 5월 한양5·7·8차 통합 재건축조합 창립총회를 개최하는 게 목표”라고 밝혔다. 이미 6구역에는 한양7차 조합이 설립돼 있어 조합설립 변경인가 절차만 거치면 통합 재건축조합으로 탈바꿈할 수 있다.

다만 구현대의 경우 사업 추진 주체가 다양해 의견이 엇갈린다는 점이 변수가 될 전망이다. 현재 구현대 단지 내에는 현대아파트 입주자대표회의가 발족한 재건축준비위원회(옛 주민소통협의회)를 비롯해 ‘올바른재건축준비위원회’, ‘새로운재건축추진위원회’, ‘압구정재건축포럼(ARF)’ 등 4개 단체가 조금씩 다른 재건축 방향을 내놓으며 경쟁 중이다. 사업 동의율을 충족하더라도 정비업체를 선정하고 예비 선거를 치러 추진위원장을 뽑아야 해 추진위 간 불협화음도 우려된다. 

서울시 35층 규제, 초과이익환수제 등 걸림돌 여전

층수에 대한 서울시와 지역 주민 간 견해 차이가 커 사업이 급물살을 탈 가능성은 높지 않다는 예상도 나온다. 실제로 구현대 등 일부 구역은 여전히 45층 이상의 재건축을 추진하고 있다. 하지만 서울시는 이 지역이 일반주거지역이라는 점을 들어 최고 35층을 넘길 수 없다는 원칙을 유지하고 있다. 현재 시의 방침대로면 사업성을 맞추기 어려운 만큼 평균 45층으로 진행해야 한다는 것이 그간 구현대 올바른재건축준비위원회의 주장이었다. 대부분 중층 단지인 상황에서 수익성 확보를 위해 고층화를 통한 랜드마크 단지가 그만큼 절실한 상황이다.

서울시는 이같은 강남 재건축 단지 주민들의 반발에도 도시경관에 부정적인 영향을 미치고 특정 단지에 대한 특혜가 될 수 있다는 일관된 입장을 보이고 있다. 서울시는 지난달 내놓은 ‘높이관리기준 및 경관관리방안 Q&A’ 자료집에서 35층 층수 규제와 관련해 “시장이 바뀌어도 변해선 안 되는 것이 서울시 도시계획의 일관된 원칙”이라면서 “개별 단지 차원에서의 정책적인 변화는 고려하고 있지 않다”고 밝혔다. 이 방침에 따라 강남구 대치동 은마아파트, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 등 강남권 주요 재건축 단지의 초고층 계획을 모두 불허했다.

전문가들은 압구정지구 재건축 사업에 대해 다소간 유보적인 전망을 밝혔다. 내년부터 되살아나는 재건축초과이익환수제가 걸림돌로 작용할 수 있다는 이유에서다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “우리나라의 대표적 노른자위이자 강남 지역 부의 상징인 압구정 구현대아파트 주민들이 재건축 추진에 대한 의지를 보여준 것”이라면서도 “다만 초과이익환수제라는 복병이 있기 때문에 이 제도가 유예되어야만 재건축이 속도를 낼 수 있을 것”이라고 말했다.